[仙台市泉区加茂]編不動産売却の査定相場を知ろう【土地建物査定】2023年版

2023-04-12

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市泉区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

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※本記事は2023年9月21日に加筆・修正を行っております。泉区は1989年（平成元年）に仙台市の政令指定都市移行と合わせて"泉市"の区域がそのまま泉区となりました。泉エリアは急激な仙台圏の人口増加に併せて昭和30年代前半から黒松団地が造成スタート。その後も大規模な団地として、南光台、将監、向陽台、鶴が丘、松森、泉パークタウン、長命ケ丘、加茂、住吉台、泉ビレジ、中山、みずほ台など開発・発展を続け...

今回は仙台市泉区「加茂」です。

いわゆる「北環状線」の南側が加茂1丁目、北側が2丁目～5丁目ですが、1970年台後半に分譲が開始されています。数字があやふやなのは、ネット上にデータが残っていないからですが、加茂団地に古い建物でも1978年頃から建ち始めていますからその頃からの分譲開始なのでしょう。

加茂小学校の開校が1979年ですから本格的に人口が増えたのはその頃からでしょう。

分譲開始から40数年経過していますので、徐々に世代交代の入れ替わりが進んでいます。仙台市内はこのくらいの30年～50年くらい経過した団地が増えていますが、どの団地も同じように土地の売買は活発になっていますね。

加茂と言えば、「ヤマザワ」が撤退したことが一時期話題になりましたが、ちょっと行くとすぐに生協があったりしますから、さほど影響はないんですかね。同じように撤退した「ヤマザワ泉ケ丘店」はだいぶ近所の方がお困りのようです。

八乙女、泉中央までそう遠くない割に地価もほどほどですから、戸建てを求める人は購入を検討される方も多いですよね。

とはいえ、近年は土地も爆上がりしていますから、この辺もなかなか良い値段が付いていますよ。

1970年台前半の加茂周辺の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）

まだ形だけって感じの加茂です。　写真下部に桜ケ丘周辺が映っていますが、造成はやや加茂の方が遅いです。

では早速公示価格を見ていきましょう。加茂では毎年1か所のみ公示価格が発表されています。

加茂4丁目13-3　 23万9669円/坪

こちらは「加茂小学校」の東側約150メートルの地点です。

せっかくなので、近くの公示価格も見ていきましょう。

長命ケ丘1丁目10-9　25万2892円/坪

こちらの場所は長命ヶ丘の愛の鐘通りにある「泉病院」の西側約300メートルの地点です。ちょっと場所がわかりづらいのでグーグルマップを出しておきます。

長命ケ丘3丁目28-3 27万2727円/坪

こちらは「ブランチ仙台」の西約200メートルの地点です。

数字を見た感じどうでしょう。似ている数字が並んでいますが、長命ヶ丘の方が地価は高いんですね。

せっかくなので実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。

少し大きく表示させましたが、中央付近の青字で「仙台泉-28 72,500円/㎡」と書いてある地点が公示価格の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)

良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず47300などと数字が書いてありますが47,300円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。街中に住んでいる人は多く固定資産税を払っていますが、それぞれ細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

少しづつ数字が違いますが、不動産を価値を見る上で客観的な数字としては非常に参考になります。実取引額でそこまで差が出るかはわかりませんが一本道路がずれただけで、だいぶ金額が変わる事もある訳です。

このような資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが、初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。

ところで、この加茂の公示価格ですが、バブル絶頂期の1992年に坪37万！でした。今が坪23万ですが、今でも土地がだいぶ高騰していますから、当時の熱狂ぶりがわかりますね。

ところで別の回でも書いていますが、

この「加茂」のほとんどの宅地が第１種低層住居専用地域ですが、「建ぺい率40％容積率が60％」と言う特に厳しい制限がかかっています。

これが結構大事な事です。

”例えば”　50坪の一般住宅向けとしては程よい大きさの土地があったとしても建築できる面積が20坪（40％）しかなく、延べ床面積は30坪（60％）を超える住宅は建てられません。最近は分譲住宅であってもそのほとんどが30坪を超えてきます。という事は土地がほどほどに大きくないと十分な大きさの家が建たない、と言う事です。

この地価が高い時代に、大きめの土地を買わざる終えないという事です。

しかし、大きめの土地はどうしても総額が高くなりますから、買える人が限られてきます。

泉区の紫山のような高級住宅街なら別でしょうが、つまりは土地の価格が一定を限度に「上がりにくい」と言う事です。

実際にこの周辺に土地をお持ちの方はおわかりかと思いますが、ほとんどの土地が220㎡（66坪）を超えています。最低でも66坪くらいないと通常の大きさの家が建てられない訳です。大きめの土地になれば総額が上がり一般サラリーマンの方にとってはローンを組みにくい額まで上がってしまいます。

普通に注文住宅を建てるとなるとまず4,000万円は超えるでしょう。

さて、

では実際にどのくらいの額で取引をされているのか、実勢価格を見ていきましょう。

令和になってからだけでも30数件の取引事例がすぐに出て来るのですが、坪30万を超えた取引は1件もありません。これはやはり建ぺい率容積率の影響でしょうね。

一番高いのが約坪29万で、広さは約70坪でした。

坪29.2万×68坪＝1980万円　これに2000万の家をのせて合計4000万ですね。

これ以上高くなるなら、加茂に住む必要もなくなりそうです。

これが同じ坪単価でも他の「建ぺい率容積率」の良いエリアだとしたら40坪くらいのサイズの宅地でも十分住宅が建ちますから　

坪29.2万円×40坪＝1160万円　となり、一般のサラリーマンでも十分買える金額ですね。

と言う訳で、期待してよいのは坪25万～28万くらいまでの間でしょうね。加茂団地は大きい土地だと100坪を超えてくるはずですが、坪20万くらいはなりそうです。大きい土地だとしてもアパート等の共同住宅も十分に建てられませんから買う人がだいぶ限られてきます。お金持ちなら良いですが・・・

宮城県内の多くは2012年頃に地価の底値でしたが、この頃の加茂の取引価格は坪15～20万くらいが非常に多い取引額でした。やや上がったかな、と言う感じですね。

建物付きの中古住宅として売却を検討されている方も多いと思います。特にこの辺はだいぶ古いおうちもありますが、建物が付いていると最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方も個別にご相談下さいね。

と言う訳で・・・

もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪20万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。

さて、

この記事をお読みになられる方は、泉区加茂エリアや、北環状線付近、長命ヶ丘などに不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。不動産業者さんに相談される前にまずこの記事を見てから賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。

大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。

仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します！（売る・買うだけが不動産ではありません）

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
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