[仙台市宮城野区田子] 編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||


このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市宮城野区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

今回取り上げるのは仙台市宮城野区「田子」です。

「田子」(たご)はその昔「多湖」(たご)と呼ばれており、その名の通り湖がいくつかある町(エリア)だったようです。その後いつから現在の田子になったのかはわかりませんが、現在は湖は周辺にはなく、そもそもその湖と言うのが現在の東ICの付近にある事から、多湖がそもそも現在の田子の地点を示す地名ではなかったのではないかと言う話もあるようです。

1970年頃の田子付近の航空写真です(写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ )


現在の「ヤマザワ」や「ヨークベニマル」の周辺は割と最近区画整理がされた場所ですので、この時は何もありませんね。田んぼです。


田子には多くの市営住宅が建てられていますが、昭和56年頃作られたものから、最近ではから平成24年、平成27年に作られ大きな団地を形成しています。高砂、福室にも市営住宅もありますので、この周辺で生まれ育った方も多いのではないでしょうか。



では早速公示価格を見ていきましょう。付近では毎年1か所の公示価格が発表されています。

田子1丁目21-20  32万6611円/坪
こちらは福田町駅そばの「仙台高等技術専門校」の北側側約50メートルの場所です。

田子3丁目5-25  34万7107円/坪
こちらの場所は「田子小学校」の北側約200メートルの地点です

田子西2丁目5-11  33万0578円/坪
こちらは「ヨークベニマル田子西店」の南東側約50メートルの地点です。

田子字鳥井16-70 20万6611円/坪
こちらの場所は「ヨークベニマル田子西店」の北側約700メートルの地点です。周辺に目印がないのでグーグルマップを出しておきます。



数字を見た感じどうでしょう。坪20万~34万と幅はありますが、田子字鳥井は坪20万ですが「字以下」の町は区画整理地外の昔からある町なので地価があまり上がっていませんね。

ちなみに田子3丁目の公示価格は1989年から発表されていますが、バブル期でも坪36万が最高値で、近年最も地価が低かった2012年に坪24万と、地価の上下が非常に少ないです。そもそも住宅地が非常に少ない事が大きな要因かと思いますが、それにしても公示価格がこれだけ上下しないのは珍しいですね。実質取引額は結構上下していますよ。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。


少し大きく表示させました。画像左下の青字で「仙台宮城野-38 100,000円/㎡と書いてある地点が公示価格の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)


良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず65000などと数字が書いてありますが65,000円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。街中に住んでいる人は多く固定資産税を払っていますが、それぞれ細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。 

画像右側は田子の区画整理地外のエリアですが、 46,900円/㎡や40,900/㎡と、区画整理地側と比べると2~4割は低い数値が並んでいます。区画整理地側と実際の取引額でここまで差があるとは思いませんが、不動産を価値を見る上で客観的な数字としては非常に参考になります。一本道路がずれただけで、だいぶ金額が変わる事もある訳です。まぁ、どちらに住みたいかと言われたら道路が綺麗で広い方を普通は選びますよね。

このような資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが、初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。


さて、
では続いて実際の取引額がどんなものか、実勢価格を見ていきましょう。

田子3丁目の坪50万!と言うのが最近だと一番高い取引額ですが、ここ最近売り物で販売中の物件を見ても坪45万を超えている土地もあるので、もはやその水準まできたか、と言う印象です。大きめの土地でも関係なく坪単価は高いですが、アパートやお店なんかを建てたい方もこの辺だと多いでしょうから、少しくらい高くても関係ないのかと思います。

先ほど区画整理地外の鳥井の公示価格も見てもらいましたが、実際に取引額は坪30万ほどです。公示価格の通り坪20万を切るなら今なら1週間で売れるくらいの感じでしょうね。それくらいに高い(欲しい人が多い証拠でもあります)ですよ、最近は。

近年だと地価が2012年頃にだいぶ下がっていたという話は先にしましたが、実取引額を見ていくとこの田子のエリアは意外と下がっていなくて、2011年や2012年の取引を見ても、坪25~30万くらいの取引が結構ありますので、地価は非常に安定していると言う事でしょう。
フラットな地形で個体差があまり出ないのも特徴ですね。

この辺だとまだまだ程度の良い中古戸建ての売却を検討されている方も多いと思います。築30年~35年くらいまでならギリギリ解体せずそのままの方が高く売れるケースも多いと思います。解体すると結構お金がかかりますからね。

ちなみに、一般的な建坪30~40坪の2階建て住宅を解体し、整地するには安くても160~220万程度はかかると思います。土地としての価値は2000万だけど、解体が必要だからそこから200万引いて1800万なら買えるかな、なんていう話になると思います。
(解体費用が500万を超えてくるのはマレですからそんな事を業者から言われたら要注意ですよ)

この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな~』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

建物付きの中古住宅として売却を検討されている方も多いと思います。特にこの辺はだいぶ古いおうちもありますが、建物が付いていると最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方も個別にご相談下さいね。
こういう高地価のエリアだと、見栄え良く更地にささっとした方が良い事もあります。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪25万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、宮城野区田子エリアや、宮城野区内に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格(実取引額)ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【 難しいのは「より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです 】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません(断言)知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します! 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します!(売る・買うだけが不動産ではありません)


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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