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[仙台市太白区茂庭 出花] 編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

2023-04-18

初めての不動産売却

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事 　||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市太白区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、ノウハウ、コツ、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので是非ご覧になってみてください。
今回取り上げるのは仙台市太白区「茂庭」「生出」です。
「茂庭」には「茂庭台」と言う1982年に分譲が開始された団地がありますが、だいぶ大きな団地ですので、また別の機会に取り上げたいと思います。
また、「生出」（おいで）についても記載しておりますが、現在この地名は使われてはいませんが、生出小学校や、生出市民センター、セブンイレブン生出店などこの地域の非常に馴染み深い名前ですので、あわせて記載しております。

さて、
茂庭と言えば【仙台市営モノレール】構想を思い浮かべる方もおられると思いますが、それを聞いてあまりピンと来なかったのは私の年齢によるものでしょう。実際には1991年に事業が断念されているようです。モノレールが来ていればあの大きな「ダイアシティ」も映えたと思いますが、今見るとだいぶデカすぎ感がありますよね。

とはいえ、この数年この茂庭付近もだいぶ開発も進んでいる感があります。

フォレストモール仙台茂庭の「ヨークベニマル茂庭店」をはじめ、お隣のホームセンター「ダイユーエイト」など大型商業施設も出来だいぶ利便が増しました。その道路を挟んで住宅地の開発もだいぶ大掛かりに行われています。
ポンポンと売れている訳ではないようですが、長町エリアでマンションを買うなら同じ金額で戸建てを買おうか、といった需要が少なからずあるようです。

1970年台初頭の茂庭周辺の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）


今の生出小学校の付近に住宅は多く見られますが、東側は何もありませんね。
今も茂庭の周辺の多くは調整区域です。都市計画が変更にならない訳ではないですが、今以上には人口はドっと増える事はないでしょうね。住宅に出来る土地が少ないです。
仙台市のホームページで誰でも見られる都市計画図がありますので載せておきます。


小さいとわかりづらいですが、青っぽい部分が全て調整区域です。白い部分は名取市部分なので白くなっていますが、等高線を見てわかる通り住宅が建てられる土地ではないです。このまま都市計画が変わらないとしたらもう住宅が建てられる地が少ない事は見てわかる通りです。

将来、土地が売れつくした頃に「あー、茂庭あたりに住みたいなー」と思った人が多くなればなるほど地価は上がるでしょうがそれこそモノレールでも来ない限りそれはないでしょうね。


さて公示価格を見ていきたいところですが、太子堂には公示価格の発表がありませんので付近の公示価格をいくつか見ていきましょう。

茂庭字大沢5番3 3万7000円/m2　 12万2314円/坪
こちらの場所は、「生出小学校」の西側約300メートルの地点です。

参考に茂庭台と、人来田の公示価格も見てみましょう。

茂庭台3丁目9-18 14万2148円/坪
人来田2丁目18-16 11万1074円/坪

ざっと数字を見てみてどうでしょうか。

せっかくなので実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。




少し大きく表示させましたが、左下の37000円/㎡と書いてある地点が公示価格の発表がある地点で、毎年発表されています。他の地点は茂庭で公示価格の発表はありませんから、他の土地の価格の指標はどうしたらいいのでしょう。
良く見ると、37000円/㎡ の右下に赤いラインが引いてあり22100と数字が書いてあります。22100円/㎡の意味ですが、「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。街中に住んでいる人は多く固定資産税を払っていますが、それぞれ細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

さて、茂庭エリアののメインストリートはどこでしょう。
茂庭を知っている方はああ、あの辺かなと思うと思いますが、知らない人でもこの路線価を見ればこの辺が中心か、とわかります。
今「薬王堂 茂庭店」がある周辺が 28,000円/㎡　と一番地価が高いエリアです。商売するにはもってこいの場所ですから当然ですか？ね？

このような資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが、ちなみに地下鉄南北線「富沢駅」の目の前の路線価は 142,000円/㎡ です。そりゃまぁそうなりますよね。



さて、
では実際にどのくらいの額で取引をされているのか、実勢価格がどうなっているかを見ていきましょう。

現在、小学校の東側でだいぶ分譲住宅を含めて多く売り出しがされていますが、ほどほどに強気の設定をしているので、それにつられて価格が上昇している感はありますが、
坪22万くらいでの取引がいくつか見られました。これは完全に住宅用地で、元々家があったとか、古屋が残っていると言う土地です。

大き目な土地をお持ちの方も多いと思いますが、80坪を超えてくるとどうしても坪単価が下がるのが通常です。普通の一般住宅を建てるなら80坪以上の大きな土地は不要だから、と言うのが理由ですが、とはいえそんな場合でも今だと分譲住宅をガンガン建てている会社さんが多いので、ほどほどの価格での売却が見込めるでしょうね。坪15～20万くらいならいけるでしょう。

まだ木々が生い茂っていて未開の地が茂庭には残っていますのでそういう土地の場合は坪10万を切って、坪6万くらいから12万くらいの間での取引が多いです。宅地化する造成費は思ったよりかかりますからしょうがないですかね。

仙台市の多くは2012年頃に地価の底値だでしたが、この頃の茂庭の取引価格は坪10万程度が当たり前でしたから今や倍にはなった感じですね。この頃に手放した方はもったいなかったですね。

この数年そうですが、2023年も仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

建物付きの中古住宅として売却を検討されている方も多いと思います。
建物が付いていると最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方はお気軽にご相談下さいね。
取引事例を一緒に見ながらあれこれご提案を致します。

住める状態であれば、壊すよりそのまま売却したほうが高く売れるケースが多いです。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪14万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、太白区茂庭エリアや仙台南インター周辺などこの付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。不動産業者さんに相談される前にまずこの記事を見てから賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します！（売る・買うだけが不動産ではありません）


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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #太白区団地相場

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