[仙台市若林区蒲町]編不動産売却の査定相場を知ろう【土地建物査定】2023年版

2023-05-22

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

今回取り上げるのは仙台市若林区「蒲町」です。

お隣の「なないろの里」の区画整理がだいたい7年くらい前ですからあっという間に時間が過ぎるものです。「蒲町」には「蒲町東」もありますが、あわせてご紹介いたします。

若林区エリア全体の記事も書いてます！こちらからどうぞ！

[仙台市若林区]版初めての不動産売却プロが教える相場事情...

読了目安時間：12分本シリーズも宮城野区、泉区、太白区に続いて4本目となりました。今回は若林区です。他の区についての記事はこちらです。よろしければどうぞ！//www.sendai-fudousan.com/blog/category15610/慶長5年（1600年）に伊達政宗が当時の地名『千代』を【仙台】と改め居城としてから289年後の明治22年（1889年）に仙台市が誕生しました。（...

さて、まずはこちらをご覧頂きましょう。

1980年台後半の蒲町付近の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）

画像の中央に現在の小学校です。学校の東側は「蒲町東」南側は「なないろの里」です。がこうしてみるとよく開発しましたものです。今とはだいぶ違います。地下鉄東西線の影響も大きいですよね。

早速公示価格を見ていきたいのですが、「蒲町」では公示価格の発表がありません。

と言う訳で、蒲町エリアは国道4号線の東側ですので、それに近い伊在や荒井などの地価を参考に見ていきましょう。　国道4号線のような大きい道路があると挟んだ側のどちらの不動産かによりでガラリと地価がかわります。

伊在2丁目2-8 48万9256円/坪

この場所は「ユニクロ若林荒井店」がまさにある地点です。ここから西に200メートルほど行きますと「サンピアの湯」ですが、住所は「蒲町東」です。このくらい近いと十分に参考にしてよいと思います。

荒井2丁目11-18 49万5867円/坪

こちらは「コメダ珈琲店仙台荒井店」の南東約150メートルの地点です。グーグルマップを出しておきましょう。

こちらも、西側に400メートルほどで蒲町東ですから近いですね。参考にして良いと思います。

2つの地点を見てもらいましたが、坪48万～49万です。なかなかの数字ですね。

ここから少し南に行った遠見塚東で坪26万、霞目で坪28万です。地下鉄の駅から離れていきますから当然と言えば当然ですが、ひと頃よりはだいぶ地価は上がっています。

北側方面の「6丁の目南町」付近はどうでしょう。公示価格が坪48万です。

地下鉄の駅などが徒歩圏の場合の不動産は割とこういうわかりやすくて、駅までの距離がそのまま売却値に反映される事が多いので、駅に近ければ高い遠ければ安いという簡単な図式でそう大きく間違いません。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。

少し大きめに表示させました。画像中央の赤字で「仙台若林-16 150,000円/㎡」と書いてある地点が公示価格の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)

良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず91700などと数字が書いてありますが91,700円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は多くの固定資産税をお支払いですが、このように細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

中央の道路を挟んで東側が荒井2丁目、西側が蒲町東です。数字を見ると東側の方が総じて数字が高めです。実際の実取引もどこまでこれが反映されるかは微妙なところですが、こういった客観的な数字は非常に大事で、なんとなく町が新しいから高いでしょう、みたいな単なる印象ではなくこのように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳で、こういった資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけです。初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。

さて、

続いて実際の取引額がどんなものか、実勢価格を見ていきましょう。

この辺の爆上がり地区は、せいぜい半年か1年くらい前の取引額しか参考にはなりませんから吸い出す数字が少ないのですが、直近の取引額で最も高額なのは坪75万ほどでした。これは不動産業者さんが買った大きい土地を土地分譲地として、水道・下水などを整備し販売したものです。不動産業者が土地を販売する場合は保証も付きますし、きちんと整備された土地ですから少し単価が上がりがちです。

都市計画的に見ても少し大きめの土地がまだまだ残っているエリアで、そういった土地の取引も多く見られます。ここまで人気のエリアだと100坪を超えた土地でも坪単価があまり下がる事無くほどほどの額で取引されています。坪50万～60万です。

古屋付の土地も問題なく取引はされています。今は令和5年ですが、やはり坪55万程度までは十分に期待してよいでしょうね。まだまだ上昇傾向にありますからお持ちの方は急がなくてもいいかもしれませんね。個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。

この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

ちなみに、仙台市内の地価はほとんどのエリアで2011年、2012年頃に最も低い数字を記録していますが、この蒲町エリアの取引を見ても、坪30万を切る低い金額の取引が多く見られました。今や倍になっていますから、その頃に手放した方はもったいなかったですね。

と言う訳で・・・

もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪45万円を切っていたら注意ですね。古屋付の場合は色々と条件が異なりますから個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。

さて、

この記事をお読みになられる方は、若林区蒲町エリアや地下鉄東西線の東側エリアに不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。

大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。

仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に処分の選択しては損します。

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弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。（売る・買うだけが不動産ではありません）

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
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