[宮城県岩沼市桜]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

今回取り上げるのは宮城県岩沼市「桜」です。
このあと航空写真を見て頂きますが、駅から近く利便の良い地域で昔からの町です。

そういえばお隣の名取市では宅地化をさらに進めるべく124ヘクタール推定人口5,800人ほどを見込んだ宅地造成の都市計画変更の申し入れを宮城県に行ったようですね。名取市に住みたくても土地が無いのでしょうがないから岩沼に住んでいるという方も多いですが、こういった動きによって少し変化が出て来るでしょうか。

前回の岩沼市中央の記事です。よろしければあわせてご覧下さい!

さて、まずはこちらをご覧頂きましょう。
1960年台初頭の岩沼市桜付近の航空写真です(写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ )



南北を貫いている道路は現在の国道4号線ではなく、今の旧4号線です。まだ4号線がありません。駅が出来たのはだいぶ早かったですから、駅の近くから徐々に発展してという形ですね。中央やや左の空いている土地が「岩沼小学校」です。



では
早速公示価格を見ていきましょう。岩沼市桜では、毎年2か所で公示価格の発表があります。

桜2丁目7-12  20万4958円/坪
こちらは4号線沿いにある「ヤマダデンキ 岩沼店)」の西約200メートルの地点です。

桜3丁目13-36 14万5454円/坪
こちらの場所は4号線沿いの「ワークマンプラス 岩沼店」や「吉野家 岩沼店」、「すき家 岩沼中央店」の北側約100メートルの地点です。グーグルマップを出しておきます。


桜1丁目や5丁目に近い地点の公示価格も一緒に見てみましょう。

藤浪1丁目3-36 16万3636円/坪
こちらは最近できた「クスリのアオキ」の西側約150メートルの地点です。

相の原1丁目3-31  17万8512円/坪
こちらの場所は「岩沼北中学校」の南側約200メートルの地点です。

参考に2つの地点を見てもらいましたが、数百メートルですぐに「桜」ですから十分に参考にしてよい場所かと思います。

4つ地点で坪14万~坪20万円ですが、数字を見ていかがでしょうか?
4号線が近いと少し騒がしいでしょうから住宅地として土地を買うなら駅寄りに近い土地の方が価格は高いでしょうね。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。


少し大きめに表示させました。画像右下の青字で「岩沼-1 57,000円/㎡」と書いてある地点が公示価格(基準地価)の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)

良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず38700などと数字が書いてありますが38,700円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は多くの固定資産税をお支払いですが、このように細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。 

画像左側は岩沼市中央ですが、都市計画上の用途が「商業地域」です。「桜」のほどんどが1種住居地域ですが、商業地域の方が土地を有効に利用出来ますから通常地価は高いです。まぁ、商業地域と言うのは基本的に駅など町の中心地に設定されますから、当然地価は高いのですが・・・。

こういった違いが実際の実取引にどこまで反映されるかは微妙なところですが、このように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳です。

なんとなく町並がキレイだからみたいな単なる印象ではなくこういった客観的な数字も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。


さて、
続いて実際の取引額はどうなっているでしょう。実勢価格を見ていきましょう。

ここ令和4年の取引で桜2丁目で坪38万円!と言うのがありますが坪30万を超えた取引が数件ありますから、いわば相場としては坪30万オーバーと言う事でしょう。

数年前までだと坪20万程度でしたから一気に上がった感があります。

ちなみに宮城県内のほとんどの地点で2011年、2012年頃に最も低い数字を記録していますが、この岩沼市桜エリアの取引を見ても、そのほとんどの取引が坪15万程度の低い金額の取引でしたた。今や倍になっていますから、その頃に手放した方はもったいなかったですね。

この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな~』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

100坪を超えるちょっと大きめの土地も多く取引されていますが、どうしても坪単価は下がりがちです。それでも坪20万前半程度は十分見込めますからひと頃よりはだいぶ上がった印象です。

実は土地の取引と同じくらいの件数で中古戸建ての取引もあります。築30年オーバーの住宅でも2000万円を超えた取引がされていますからなかなかのものです。土地が広ければさらに金額も見込めそうです。


と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪20万円を切っていたら注意ですね。古屋付の場合は色々と条件が異なりますから個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、岩沼市桜エリアや「岩沼駅」付近など不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格(実取引額)ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【 難しいのは「より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです 】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません(断言)知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します! 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。(売る・買うだけが不動産ではありません)

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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