[仙台市泉区明石南]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||


このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市泉区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。


今回取り上げるのは仙台市泉区「赤石南」です。

閑静な住宅街、と言うのがまさにピッタリなのがこの「明石南」ですが、このエリアのほとんどの地域は建ぺい率、容積がそれぞれ40% 60%と言う非常に厳しい規制がかかっています。
紫山もそうですが、キビシイ規制がかかっているこそ、土地広々、お隣さんとの距離もしっかりとれて住環境が大切に守られている、と言う訳で、「街づくり」とはまさにこういう事です。

良好な住宅街として色々と守られていますので、地価が安定しているのは間違いないですが、土地の有効活用と言う観点からはだいぶ劣りますから、一定以上は通常は上がらないのが普通です。
が、だいぶ地価も上がっていてびっくりするほど高い取引も見られるのが事実です。

1980年台初頭の明石南付近の航空写真です(写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ )



画像中心付近が現在の明石南ですが、まだ何もありませんね。泉区だとだいぶ遅い時期の造成ですが、このあと一気に富谷市側の明石周辺と一体として開発されましたね。



では
早速公示価格を見ていきましょう。明石南では、毎年1か所のみ公示価格の発表があります。

明石南2丁目7-4 27万9338円/坪
こちらは「ドラッグストアモリ明石南店」と「セブン-イレブン 仙台明石南2丁目店」のちょうど間くらいの地点です。グーグルマップを出しておきます。


富谷市の明石台でも公示価格(基準地価)の発表がありますので、参考に見てみましょう。

明石台1丁目22-13 25万1239円/坪
こちらの場所は「東向陽台中学校」の北側約200メートルほどにある地点です。

2つの地点を見てもらい坪25万~坪27万円です。市が違いますからまるっきり同じ尺度で見られませんが、この令和5年の時点で明石南で坪27万の土地があればすぐに売れるでしょうね。

近年仙台市内で最も地価が低かったのは2012年頃ですが、その際の公示価格は坪17.5万ほどでした。仙台市内はどこも地価が上昇しているのに、この明石南はそうでもありません。

そんな理由かと思われる方も多いと思いますが、この明石南は建ぺい・容積率の関係で一つ一つの土地の大きさがだいぶあり、100坪とか120坪と言う区画は当たり前です。公示価格、路線価が上がれば広い土地だと固定資産税が上昇しますから、まともに実勢価格を反映させすぎると固定資産税が高くなりすぎます。そんな調整もしている訳ですね。

では実際の公示価格(基準地価)と路線価を地図上で見てみましょう。


少し大きめに表示させました。画像左下の赤字で「仙台泉-12 84,500円/㎡」と書いてある地点が公示価格(基準地価)の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)


良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず58300などと数字が書いてありますが58,300円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は多くの固定資産税をお支払いですが、このように細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。 

画像右側は「向陽台」団地ですが、数字を見ると40000や41200などとなっていて明石南より2割程度は差がありますね。

こういった違いが実際の実取引にどこまで反映されるかは微妙なところですが、このように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳です。

単なる印象論ではなく客観的な数字も当然見ながら不動産の価値を見極めていくわけですがご覧になられるのが初めての方も多いのではないでしょうか。


さて、
続いて実際の取引額はどうなっているかを見ていきたいのですが、
まだまだ団地が新し過ぎてほとんど売り物が出ていない状態です。ちなみに今日現在2023年6月の段階で販売中の土地が2件ほどありますが、坪42万と坪44万円です。この値段で売れるかどうかはともかくこれくらいが相場かと思います。
過去10年くらいまで遡ると坪20~25万程度の取引がいくつか見られますが、その頃から比べると仙台市内の土地はどこも1.5倍くらいは上がってて当たり前ですからやはり坪40万近くはなるでしょうね。

まだまだ団地として新しいので土地取引が無いと記載しました。では戸建てとしての取引はどうでしょうか。令和に入ってからでもおよそ40件ほどあります。なかなかの多さだと思いますが、そのほとんどが築20年以内のモノですので、これくらい新しいと欲しい人も多いでしょうね。

参考に直近5件のデータを少し拾ってみましょう。

① 土地232.34㎡ 明石南3丁目 3,690万円 築年:2001年(平成13年)

② 土地234.95㎡ 明石南1丁目 2,380万円 築年:1995年(平成 7年) 3月

③ 土地650.56㎡ 明石南2丁目 6,050万円 築年:2009年(平成21年) 3月

④ 土地450.02㎡ 明石南2丁目 6,890万円 築年:2001年(平成13年) 1月

⑤ 土地224.47㎡ 明石南1丁目 3,480万円 築年:2004年(平成16年)10月

③や④のように土地が広すぎると総額が高くなりすぎるとなかなか売れにくいものですが、なかなかの高値で売れていますね。今現在はほとんど土地売りがありませんので、この辺に住みたい人は中古戸建てを買うしかありません。後10年くらいすると建物もだいぶくたびれてきますから、解体して更地としての土地売りが増えていくでしょう。するとこんな感じの値段では中古戸建ては売れなくなってきます。そう考えると中古戸建てとして売れるギリギリの時期かもしれませんね。勿論築浅の物件であれば問題ありませんよ。

ちなみに、一般的な建坪35~40坪の2階建て住宅を解体し、整地するには安くても160~220万程度はかかると思います。平均すると250万くらいでしょうか。土地としての価値は2000万だけど、解体が必要だからそこから250万引いて1750万なら取引したい、なんていう話になると思います。
(解体費用が400万を超えてくるのはマレですからそんな事を業者から言われたら要注意ですよ)

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪30万円を切っていたら注意ですね。100坪を超える大きな土地であったも高値での取引が期待出来ますから個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、泉区明石南エリアや向陽台、富谷の明石付近など不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格(実取引額)ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【 難しいのは「より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです 】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません(断言)知人友人に紹介されたから、とか安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します! 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。(売る・買うだけが不動産ではありません)

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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