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[宮城県多賀城市大代]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

2023-07-10

初めての不動産売却

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事 　||


このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では宮城県多賀城市で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、ノウハウ集、失敗しないコツ、高値売却を成功させるためのお得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。
今回取り上げるのは多賀城市「大代」です。
「大代」には古墳時代に作られたという「大代横穴墓群」と言う豪族たちのお墓が現存しており、非常に歴史を感じさせる町になっています。（こういうのがあるのは知りませんでしたが、どちらかと言うとラーメン「蔵」の方に興味が・・・）

さて、この「大代」ですが、6丁目や1丁目の一部が工業地域だったり、商業地域も一部ありますので、工場のイメージもありますが、多賀城に住宅を求める人も年々増えておりますので、この大代エリアにも多くの住宅が建築されています。

1980年台前半の大代付近の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）


画像左側が「陸上自衛隊 多賀城駐屯地」です。運河を渡った5丁目付近はだいぶ変わりましたが、そのほかは今とそんなにかわりありませんね。つまり昔からの町と言う事です。



では
早速公示価格を見ていきましょう。多賀城市大代では、毎年１か所のみ公示価格の発表があります。

大代4丁目12-10  14万0826円/坪
こちらの場所は「多賀城東小学校」から運河を渡り南東側約300メートルの地点です。グーグルマップを出しておきます。

参考に近い2つのエリアの公示価格(基準価格）も見てみましょう。

笠神2丁目5-44 15万5371円/坪
こちらは多賀城高校のすぐそばです。あまり大代と数字に変わりありませんね。

丸山1丁目6-7 20万7603円/坪
こちら何かと話題の「リラックマツヤ」の北東側約100メートルの地点です。下馬駅に近いとはいえ坪20万とまずまずの地価です。

仙台市ほど土地の取引もそこまで活発ではありませんから、そういう要素もあり、大きく土地が高騰下落する事が少ないのでこういう地域の特徴です。

実際に1983年まで振り返っても1999年に記録した坪20.7万円が最高値でバブル期もほとんど変化がありませんでした。まあ、そもそも税収を得るための指標の一つでもあるので、そう乱高下されたら税金を納める方も大変ですよね。

とはいえ実売価格（実際の取引価格）はだいぶ上昇していますのでこのあとご紹介致します。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。



少し大きめに表示させました。画像右下部の青字で「多賀城-3 42,500円/㎡」と書いてある地点が公示価格（基準地価）の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)


良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず29700などと数字が書いてありますが29,700円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は多くの固定資産税をお支払いですが、このように細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

同じ団地の中ですからそこまで数字に差がありませんが、少しづつ微妙に違いがあります。こういった違いが実際の実取引にどこまで反映されるかは微妙なところですが、このように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳です。

単なる印象論ではなく客観的な数字も当然見ながら不動産の価値を見極めていくわけですがご覧になられるのが初めての方も多いのではないでしょうか。


さて、
続いて実際の取引額はどうなっているでしょう。実勢価格を見ていきましょう。

取引数はこの2年で13件の記録があります（土地取引のみ）
坪22万～坪26万くらいがほとんどですが、条件が悪い場合は坪20万を切っている取引もありました。古屋付の取引が何故か多くて、解体費用分も見ての取引価格です。

多賀城中心地に近いと坪40万アップの取引も当たり前に見られますからそこと比べるとまずまずの数字でしょうか。実際にこの大代で坪30万以上の土地を買うならばもう少し多賀城や仙台寄りの土地が買えるでしょうから、今のとこ良いとこ坪20万ちょっとなんでしょうね。人口需要が特別爆上がりしない限りしばらくこの傾向は続くと思います。まだまだ多賀城は開発されていないエリアがありますしね。

中古戸建ての取引はこの2年で5件ほどとこちらは少ないですね。建物は解体するかそのまま売るか、悩まれる方も多いですが、プロでないとなかなか見極めが難しいですから個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。

ちなみに、一般的な建坪35～40坪の2階建て住宅を解体し、整地するには安くても160～220万程度はかかると思います。平均すると250万くらいでしょうか。土地としての価値は2000万だけど、解体が必要だからそこから250万引いて1750万なら取引したい、なんていう話になると思います。
（解体費用が400万を超えてくるのはマレですからそんな事を業者から言われたら要注意ですよ）

この数年特に仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪15万円を切っていたら注意ですね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、多賀城市大代エリアや多賀城市内に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。（売る・買うだけが不動産ではありません）

仙台市の不動産売却 なら || 仙台の不動産そうだん窓口 ||  【運営：株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい！


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #宮城県多賀城市 団地相場

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