[仙台市太白区長町南]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||


このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市太白区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、ノウハウ、コツ、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので是非ご覧になってみてください。
今回取り上げるのは仙台市太白区「長町南」です。
長町南、と言えばやはりザ・モール長町(西友)がすぐに浮かびますが開業は1997年、2000年には仙台圏では初めてのシネマコンプレックスが併設されました。ちなみに隣接するららぽーとが開業したのが2009年ですが、運営しているのが「三井」という事でモールとは別だったのですが、皆様ご存じだったでしょうか(私は知りませんでした)

1980年台初頭の長町南付近の航空写真です(写真は国土地理院より https://www.gsi.go.jp/ )

画像中心が現在「地下鉄 長町南」駅がある地点で、モールがある場所ですね。

画像を見ると何やら建物がいくつか見えますがある「鋼材メーカー」の工場があったようです。近くの長町駅周辺も元々軍需工場があったりしますから、長町と言うのはそういう地域だったわけです。



では早速公示価格(基準地価)を見ていきましょう。


長町南1丁目1-8  122万3140円/坪
こちらは長町南駅のすぐ前の「ゲオ長町南店」のすぐ隣の地点です。

長町南では基準地価の発表のある地点もありますのでご紹介しましょう。
(基準地価は、都道府県が主体となって発表されている地価ですが、公示価格と同じように不動産鑑定士が調査していますから公示価格とそう大きく違いません)

長町南3丁目1-50  119万6694円/坪

こちらは長町南駅のすぐ目の前の河合塾NEXTなどがテナントとして入っているビル「Bomds&R長町南」がある地点です。グーグルマップを出しておきます。

2つは発表地点共に高地価ですが、あすと長町の公示価格に次いで、2位と3位がこの長町南です。

続いて実際に公示価格(基準地価)が発表されている地点を地図上で見てみましょう。

少し大きめに表示させました。画像左上の赤字で「太白5-7 362,000円/㎡」と書いてある地点が公示価格(基準地価)の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)


良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず147000などと数字が書いてありますが147,000円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は多くの固定資産税をお支払いですが、このように細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。 

画像の中心から右側にかけて長町南1丁目、長町6丁目になっていますが、画像右側の方が少しづつ低い数字が並んでいます。116000や106000となっていますから、2,3割は低い数字が見えます。

こういった違いが実際の実取引にどこまで反映されるかは微妙なところですが、このように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳です。長町駅に近いし、そう大きく地価も変わらないような気もしますが、こういった資料も見ながら地価を見定めていくとまた違います。

と言う訳で単なる印象論ではなく客観的な数字も当然見ながら不動産の価値を見極めていくわけですがご覧になられるのが初めての方も多いのではないでしょうか。

さて、
続いて実際の取引額はどうなっているでしょう。

取引の数は意外と多く、土地取引だけを見ても令和に入ってからでも20数件の取引があります。
公示価格を最初に見てもらいましたので、坪100万オーバーの取引がゴロゴロあるのかと思いましたが、実際には坪100万を超えた取引は1度だけしかなく、そのほとんどが坪80万円前後です。

直近10件の取引だけを見ると平均坪81.7万円です。額で記載をすると、平均5,660万円です。1件大きな取引があったので少し金額がはねてますが、それを除くと4000万台後半です。

これだけ高額で売却が出来るエリアですから所有されている方も売却には慎重になるでしょう。
今後大きく下がる事はないでしょうが、これ以上高くなることはあまり考えられません。

つまり、さらに地価が上がるには、商業ビル、オフィスビルなど高層ビルなどが建築され、さらに多くの人に注目されるような事が必要ですが、現実的にはないでしょう。
アパートやマンションを建てても、仙台の街中のような賃料では貸せないでしょうから、土地の価格も頭打ちになります。

近年では仙台市内はほとんどの地域で2011年、2012年に一番地価が安かった時期ですが、その頃の取引を見ると坪40~50万からの取引がほとんどでした。たった10年で倍ですから、その頃に手放した方は少しもったいなかったかもしれませんね。


中古戸建ての売却を検討されている方も多くおられると思います。

水回りがキレイだったり中古戸建てなら、ヘタに壊すよりも高く売れるケースがあるので注意ですね。25年くらいまでの築年ならそのままの方が高く売れるケースの方が多いです。

ちなみに、一般的な建坪35~40坪の2階建て住宅を解体し、整地するには安くても160~220万程度はかかると思います。平均すると250万くらいでしょうか。土地としての価値は2000万だけど、解体が必要だからそこから250万引いて1750万なら取引したい、なんていう話になると思います。
(解体費用が400万を超えてくるのはマレですからそんな事を業者から言われたら要注意ですよ)

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪70万円を切っていたら注意ですね。個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。

さて、
この記事をお読みになられる方は、太白区長町南エリアや長町、地下鉄南北線沿線などの付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格(実取引額)ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。

大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。

仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【 難しいのは「より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです 】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません(断言)知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっている不動産売却の専門不動産会社です。 賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します! 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。(売る・買うだけが不動産ではありません)

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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