[宮城県富谷市明石台]編不動産売却の査定相場を知ろう【土地建物査定】2023年版

2023-10-06

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では宮城県富谷市で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。不動産売却を成功に導くための、お得なノウハウ、失敗しないコツ、成約事例、売却金額のデータや事例、不動産売却の流れ、手順、方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

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※本記事は2023年9月11日加筆・修正を行っています。富谷市は2016年10月10日に黒川郡富谷町が市制施行して発足しました。人口は約5万人で、仙台都市圏のベッドタウンとして発展しています。市制施行は2016年と新しい市ですが、町自体は古くは奥州街道の宿場町として富谷宿を中心に栄えてきました。本記事では富谷市の不動産売却に関する市場動向や、不動産売却を賢く・お得に成功させるための相場情報...

今回取り上げるのは富谷市「明石台」です。

「明石台」はグランヒル明石台として1989年に分譲が開始、泉区側は明石台南団地とて一体に造成工事が行われました。

2015年に「明石台小学校」が開校していますが、隣にあった「東向陽台小学校」から分離・開校しています。お隣の成田（新富谷ガーデンシティ）も住宅が多いですし、子供は増えているんですねえ。

さて、まずはこちらの画像を見てみましょう。

1980年台初頭の航空写真です。（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）

画像中心は何もありませんが、現在「生協明石台店」がある地点です。この後に「明石台」団地が造成されていきますが、分譲開始が1989年ですから、まだまだ最近のような気がしていましたが、もう30年超えていますね。下にちょっと見える住宅地は向陽台団地です。

別の記事でも紹介しましたが、明石台東付近の計画道路も紹介しておきましょう。画像を出しておきます。画像中心の茶色い2重ラインが計画道路です。明石台から松陵団地に繋がっています。

実現しない計画道路と言う場合もありますが、住宅地の中を横切っている訳ではないので、この道路は実現しそうな気もしますが実際の所どうでしょうね。

では早速公示価格を見ていきましょう。

富谷市明石台1丁目22-13 25万1239円/坪

こちらは「富谷市立東向陽台中学校」の北側約300メートルの地点です。グーグルマップマップを出しておきます。

明石台は1ヶ所だけしか公示価格の発表がありませんがすぐ近くの東向陽台でも発表がありますので、せっかくなので見てきましょう。

東向陽台1丁目14-10 7万0500円/m2　 23万3057円/坪

こちらの場所は「東向陽台１丁目第2公園」の東側50メートルほどの地点です。こちらもグーグルマップを出しておきます。

公示価格の発表の数字を見てみてどうでしょうか。この明石台ですが、この30年を見ると1998年まで上昇を続けピーク時に坪約27万円、その後2011年まで下がり続けて坪約15万、その後じわじわ上がり続けて今年坪約25万です。

↓下の方に詳細は記載しますが、この辺は一部を除き住宅地の建ぺい率容積率が悪いですからこれ以上ビックリするほどは上がらないでしょうね。これより価格が上がっても買える人が居ません。

では続いて実際の路線価を地図上で見てみましょう。

大きめに表示させました。右上の富谷-6 76,000円/㎡と言うのが公示価格です。（/坪ではなく/㎡です）実際におうちが建っているポイントのケースもありますので、自分の家が発表値になっているなんて事ありえます。良く見ると、その付近に41400や40000と言う数字が並んでいますが、「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。街中に住んでいる人は多く固定資産税を払っていますが、それぞれ細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

画像には東向陽台のエリアも入ってしまっていますが、画像左下周辺は「泉区明石南」です。数字を見ていくと56000だったり、54100などと全体的に高い数字が並んでいます。

つまり、富谷市明石台と、明石南ではどのくらいの価格差があるか比を見ていくと何となくわかりますね。

実際の販売価格にどの程度反映されるかは別問題でもありますが、不動産の査定はこのような資料も含めてあれこれ参考にしながら価値を見極めていくわけです。

さて、

では実際にどのくらいの額で取引をされているのか、実勢価格を見ていきましょう。

まだまだ新しい団地ですので、取引の数は少なく令和に入ってからの取引は７件しか確認出来ませんでした。平均すると坪28万ほどの取引額でしたが、全ての取引が用途地域が少し緩い地域のものでしたので、さほど参考にはならないかな、と思います。

坪30万を超えてこない理由は割と明確で富谷市の住宅街のほとんどの地域が「建ぺい率40％容積率が60％」と言う非常に厳しい制限がかかっていると言うのも大きな理由でしょう。（富谷市は制限がきびしい）

これが結構大事な事です。

”例えば”　50坪の一般住宅向けとしては程よい大きさの土地があったとしても建築できる面積が25坪（50％）しかなく、延べ床面積は30坪（60％）を超える住宅は建てられません。最近は分譲住宅であってもそのほとんどが30坪を超えてきます。という事は土地がほどほどに大きくないと十分な大きさの家が建たない、と言う事です。

この地価が高い時代に、大きめの土地を買わざる終えないという事です。

しかし、大きめの土地はどうしても総額が高くなりますから、買える人が限られてきます。

明石台の土地は一つ一つが大きく作られていますが、土地が大きくないと十分な家が建ちません。

仮に坪単価30万くらいを例にすると

坪30万　×　70坪　＝　2100万円　となり、普通に注文住宅を建てるとなるとまず4,500万円は超えるでしょうから一般サラリーマンの方にとってはローンを組みにくい額まで上がってしまいます。

買える人は一握りになると、つまりは土地の価格が一定を限度に売れなくなるので「上がりにくい」と言う事です。実際もう限界くらいまで上がっていると思います。

ところで宮城県内はほとんどの地域で2011年、2012年に近年で一番地価が下がった時期ですが、この頃の明石台の土地取引額は坪10～15万ほどでした。いまや坪３０万までいこうとしていますから買える人は少ないですよね。

まだまだ程度の良い中古住宅の売却を検討される方も多いかと思います。建物が付いていると最大いくらくらいで売却出来るのかを出すのは一般の方ではなかなか難しいかと思いますので、そういう戸建て住宅の売却を検討されている方はお気軽にご相談下さいね。

令和に入ってからの事例を見てもなかなかの高値で売れていますので少しだけデータをご紹介しましょう。

令和５年の取引

4,880万円（2016年築）

令和４年の取引

3,880万円（2004年築）

3,700万円（1990年築）

3,080万円（1998年築）

3,650万円（2010年築）

2,600万円（1990年築）

築３０年を超えていてこれだけの金額で売れれば上出来でしょうね。

と言う訳で・・・

もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪20万円を切っていたら注意ですね。勿論当窓口にもお気軽にご相談下さいね。

さて、この記事をお読みになられる方は、富谷市明石台エリアや泉区明石南周辺などこの付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）がわからないかと思います。不動産業者さんに相談される前にまずこの記事を見てから賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。

大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。

仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。賃貸での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。賃貸で資産形成のお手伝いも致します！（売る・買うだけが不動産ではありません）

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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