[仙台市泉区高森]編不動産売却の査定相場を知ろう【土地建物査定】2023年版

2023-09-20

||　団地とは　―　住宅を計画的、集団的に建てた区域の事　||

このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

当窓口では仙台市泉区で不動産売却を検討されている方に向けて情報発信を多く行っております。売却金額のデータや事例、お得な情報、不動産売却の方法など、たくさんご紹介していますので、こちらもご参考になさってください。

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※本記事は2023年9月21日に加筆・修正を行っております。泉区は1989年（平成元年）に仙台市の政令指定都市移行と合わせて"泉市"の区域がそのまま泉区となりました。泉エリアは急激な仙台圏の人口増加に併せて昭和30年代前半から黒松団地が造成スタート。その後も大規模な団地として、南光台、将監、向陽台、鶴が丘、松森、泉パークタウン、長命ケ丘、加茂、住吉台、泉ビレジ、中山、みずほ台など開発・発展を続け...

今回取り上げるのは泉区「高森」です。

「高森」は三菱地所が泉パークタウン開発の最初の団地として1980年に分譲開始されました。

高森の次が「寺岡エリア」「桂エリア」と開発は続き、「紫山」を最後にパークタウンの開発も終わりかと思っていましたが、現在「朝日」エリアをまさに分譲中ですね。実際には「パナソニックホームズ」と「関電不動産開発」の共同による開発のようです。新街区「朝日」は約5000人程度を計画人口として見込んでいるようですが、さぁどうなるでしょう。

泉区エリア全体の記事も書いてます！こちらからどうぞ！

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読了目安時間：10分慶長5年（1600年）に伊達政宗が当時の地名『千代』を【仙台】と改め居城としてから289年後の明治22年（1889年）に仙台市が誕生しました。（当時の人口86,352人余）ご存じの通り泉には泉市と言う市が存在しておりましたが、仙台市の政令指定都市移行と合わせて泉市の区域がそのまま泉区となりました。誕生は1989年（平成元年）の事。泉エリアは急激な仙台圏の人口増加に併せてそのベッ...

さて、まずはこちらをご覧頂きましょう。

1970年台の高森付近の航空写真です（写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ ）

画像を見てわかる通り高森は第1期として、1、４、５、8丁目が先行して開発、1974年に分譲販売されました。続いて寺岡エリアの造成が終わってから、高森の残りの２、３、６、７丁目が1985年に分譲販売されています。

この状態で買う方も勇気が要りそうな気もしますが、当時は安かったでしょうね。

では早速公示価格を見ていきましょう。高森では毎年１か所、北高森でも1ヶ所の公示価格が発表されています。

高森8丁目7-12 30万8099円/坪

この場所は宮城生協高森店の北側約200メートルの地点です。せっかくなのでグーグルマップを出しておきます。

北高森でも一か所公示価格の発表がありますから一緒に見ていきましょう。

北高森12-12 28万4297円/坪

こちらは北高森にあるガソリンスタンドの「エッソ泉パーク北高森SS」の南東約200メートルの地点です。

さて、2つの地点を見てもらいましたが、坪28万～30万です。土地の広さの最低限度200㎡（場所によって180㎡）と言う地区計画がありますから、小さいと土地と言うのはなく、ほとんどのおうちが70坪を超えています。この数字を当てはめると坪30万×70坪＝2100万円です。実売価格は後ほど紹介しますが、普通のサラーリマンの方が家を新築するとなったら、5000万は行くでしょうからなかなかローンを組むのが大変でしょうね。近年では仙台市内も高地価傾向にありますから、釣られて郊外地も上がっていますが、金額があまり上がってしまうとそもそも買える人が居なくなります。

公示価格に対して実売価格、実勢価格と言うのは数字に乖離があるのが通常ですが、こういう敷地の広さの最低限度があるような特殊な地域の場合ですとなかなか実勢価格が上がっていきません。土地だけで3000万も4000万もしては誰も買えないからです。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。

大きめに表示させました。画像やや左の下部に青字で「仙台泉-14 93,200円/㎡」と書いてある地点が公示価格の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)

良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず59200などと数字が書いてありますが59,200円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は多くの固定資産税をお支払いですが、このように細かく設定されている訳です。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。　

画像の右側は「桂」エリアです。公示価格も高いですが、この路線価も高森より1割は高いですね。地価が1割は比較して高い訳ですから高森で坪20万なら、桂なら坪22万でしょう、と簡単に誰が見ても明らかです。このように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳で、こういった資料も参考にしながら不動産の価値を見極めていくわけですが、初めてご覧になられた方も多いのではないでしょうか。

さて、

続いて実際の取引額がどんなものか、実勢価格を見ていきましょう。

この1年を見てみても土地の取引だけで12件ほどありました。多いと思います。そして売りに出ている土地も7件ありますから多いと言っていいでしょうね。（令和5年9月現在）

やはり土地造成販売からかれこれ50年近くになる訳でどんどん世代交代が進んでいる、ということでしょう。

気になる取引額ですが、最大で坪38万と言う取引が1件ありますがこの1年の12件あった取引の平均は坪302,500円でした。ほぼ公示価格と同じ数字になりました。ちなみに、取引額の平均が2425万円ですから、だいぶ良い価格だと思いませんか？？ほどほどに良い新築を建てたら6000万超えそうですね。

この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな～』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。

ちなみに、仙台市内の地価はほとんどのエリアで2011年、2012年頃に最も低い数字を記録していますが、この高森エリアの地価を見ても、坪20万ほどでした。坪20万くらいなら買いやすいですよね。

中古の戸建ての取引も土地以上に盛んに行われています。

高森に住みたい！けど土地は高いし・・・と言う方も多いでしょうから中古の戸建ての価格もほどほどに良い金額です。築30年を過ぎていても関係なく高値で取引されていますから、ちょっと驚きです。

と言う訳で・・・

もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪20万円を切っていたら注意ですね。古屋付の場合は色々と条件が異なりますから個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。

さて、

この記事をお読みになられる方は、泉区高森エリアや泉パークタウン付近に不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格（実取引額）ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。

大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。

仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【　難しいのは「より良い条件で売る」　”これが難しい”のです　】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。

当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません（断言）知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します！　相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。（売る・買うだけが不動産ではありません）

仙台市の不動産売却なら || 仙台の不動産そうだん窓口 || 【運営：株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい！

筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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