[宮城県利府町菅谷台]編 不動産売却の査定相場を知ろう【土地 建物 査定】2023年版

|| 団地とは ― 住宅を計画的、集団的に建てた区域の事  ||


このシリーズは「団地相場」と銘打ってますが、計画的ではない住宅区域も仙台市及び近郊には多くありますので、併せてご紹介いたします。

今回取り上げるのは宮城県利府町「菅谷台」です。
ほどほどにしっかりしたデータベースによる記録を見るに菅谷台は1995年(平成7年頃)から住宅地が建ち始め、住宅地っぽく建ち並びだしたのがその5,6年後からのようです。一気に完売したわけではないようで、つい数年前まで宅地としていくつかの土地が残ったままのようでした。

利府は新たなイオンが出来たり割と若い人も注目していますよね。この菅谷台はイオンや商業エリアと割と近いエリアですので、欲しい人は多いでしょう。

ちなみに前回利府を取り上げた際は「利府町加瀬」の特集でした!よろしければ併せて記事をご覧下さい!
さて、まずはこちらをご覧頂きましょう。

1970年台の菅谷台付近の航空写真です。(写真は国土地理院より //www.gsi.go.jp/ )



中心付近が「菅谷台」です。まだ何もありません。中央やや右にあるのが利府の駅舎ですので、なんとなく場所は分かりますかね・・・。


では
早速公示価格を見ていきましょう。この周辺では毎年1か所公示価格(基準地価)の発表があります。

菅谷台3丁目15番8 18万7438円/坪
こちらは「菅谷台保育園」や、「花の公園」の北東側約100メートルの地点です。グーグルマップを出しておきましょう。

坪18万が付いていますがどうでしょうね。実際に坪18万だったら欲しい人は多いでしょう。ちなみに、利府駅から約800メートルの地点の、利府町中央3丁目が、利府で1番地価が高い地点ですが、坪28万ほどです。実際には坪40万円弱等の数字での取引はよく聞きます。
仙台の中心部なんかだと毎年取引も相当数ありますので、地価評価も変動が大きいのですが、こういう郊外の場合はそこまで増減はありません。

では実際の公示価格と路線価を地図上で見てみましょう。


大きめに表示させました。画像左下の赤字で「利府-4 56,700円/㎡」と書いてある地点が公示価格(基準地価)の発表がある地点で、毎年発表されています。(坪ではなく㎡記載です)


良く見ると、ラインが引いてある脇には必ず37900などと数字が書いてありますが37,900円/㎡の意味で「固定資産税路線価」です。固定資産税を納める時の指標の数字です。地価の高いエリアにお住いの方は固定資産税が高い訳ですが、このように細かく設定されているためです。公示価格より低い金額で設定されるのが通常ですので、差が当然あります。 
、こうして数字で明確に差が出ています。

右上の方に青葉台の数字が少し見えます。35500とか36600ですので、菅谷台の方は若干数字が高いですね。こういった違いが実際の実取引にどこまで反映されるかは微妙なところですが、このように一路ずれただけでだいぶ金額が変わる事もある訳です。

単なる印象論ではなく客観的な数字も当然見ながら不動産の価値を見極めていくわけですがご覧になられるのが初めての方も多いのではないでしょうか。

続いて実際の取引額はどうなっているのか実勢価格を見ていきましょう。

土地の取引は令和に入ってから3件のみの登録がありました。新しい団地ですので、実際にこれくらいしか取引がなかったのだと思われます。

取引価格は、坪27万、坪25万、坪24万と3つの平均が坪25.3万円です。
まぁ、こんなところでしょうね。実際には小さな土地の取引がないので取引額としては全て2000万円程度の取引額です。良い値段ですよね。これ以上高くなると普通のサラリーマンの人には買えない金額になりますし、何より2000万円を大きく超えるような金額を出すのであれば別の場所を検討するでしょう。

個人的な感触で言うとヤヤタカイ、ですがまぁこの金額で売れているので相場と言っても良いのでしょうね。この後少しご紹介しますが、中古の戸建ての取引額もなかなかの額ですから、それを見ると土地に割高感は覚えないかもしれません。

ちなみに平成16年まで取引をさかのぼってみてくと1番安い取引が坪16万でしたが、その頃の取引額はだいたい坪20万行かないくらいでした。そうすると取引額として1200万とかそんなもんですので、割と買いやすいですよね。

この数年仙台市内はどこも土地不足で、そんな中で分譲住宅を専門に建てている業者さんの勢いは衰えずガンガン土地を買っていますから、一般の方が土地を買うのは難しくなってきています。『少し高いよな~』と思いつつもしょうがなく買うケースも多くあり、やはりこれは売る側としてはウレシイ事ですが、不動産業者としては実は複雑な心境で、不動産と言うのは高くなりすぎると「売りにくい」からです。当窓口のような不動産業者による売買の仲介は成功報酬制です。売れなけば1円にもなりません。大変な時代です。


中古戸建ての取引は令和に入ってから14件ほどとまずまず取引数がありました。
築年は10年から20年ほどのモノがほとんどですが、価格としては3,750万円、2,860万円 3,698万円 2,610万円 2,500万円 4,000万円 3,200万円 2,700万円  2,980万円 といった具合に並んでいます。

土地がそう高くないときに買っている方がほとんどでしょうから、まずこのくらいの金額で売れれば良いですよね。

当然ながら何処のメーカーさんで建築しているかなどによって個別の建物について価値は変わってきますので気になる方はお気軽にお問合せ下さいね。

と言う訳で・・・
もし、相談した不動産会社さんからの土地の提示金額が坪20万円を切っていたら注意ですね。角地や程よいサイズの土地の場合などで条件が良ければさらに金額が超えてくるケースも多いので個別の案件についてはお気軽にご相談下さいね。


さて、
この記事をお読みになられる方は、利府駅周辺や新興住宅街など不動産をお持ちだったり、相続する可能性があるなど何かしらの縁がおありの方かと思います。

当そうだん窓口のような不動産のプロが見るのは、過去数年の実際の取引価格、路線価、個体差、将来性や地域性、傾向などですが一般の方は真偽の不明な「一部のデータを拾う事」しか出来ないかと思いますので、当ブログで紹介している実勢価格(実取引額)ご参考にして頂いて賢く・お得に不動産売却を成功させて下さい。

不動産は世界に一つだけのオンリーワンのモノです。その価値を見極めるのは豊富な経験と知識が必要です。


大事な事は不動産の価値を『正しく知る事』です。 正しい価値を誤ってしまうとスタートラインが間違っているということになります。
仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えているようで、東京や関東近郊からのご相談も増えております。

実は不動産の売却は難しくはありません。

【 難しいのは「より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです 】

賢くお得に不動産売却を成功に導く不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産会社にご相談下さい。これほど情報発信し、オープンな不動産会社は県内にはありません(断言)知人友人に紹介されたから、と安易に処分の選択しては損します。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市・岩沼市・大和町・利府町を中心に、不動産仲介・買取をおこなっています。 賃貸運用や投資での資産形成のお手伝いも喜んで致します! 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。(売る・買うだけが不動産ではありません)

仙台市の不動産売却 なら || 仙台の不動産そうだん窓口 ||  【運営:株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい!


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に!
―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

ブログ一覧ページへもどる

まずはご相談ください!

0120645777

営業時間
09:30-18:30
定休日
水曜日&(第三火曜日)

関連記事

仙台市 エリア別売却情報

初めての不動産売却

不動産売却

疑問解決

売却査定

お問い合わせ