不動産売買における「液状化とは?」不動産売買売却に役立つ


液状化とは、地震によって地盤が液体のように緩む現象です。砂や砂利などの地盤が地下水に浸透され、水分と砂が混ざることで、地盤が液体のようになり、建物が傾いたり、沈んだりすることがあります。

液状化は、地震の揺れによって発生するだけでなく、地盤の性質や地下水位の高さによっても発生しやすくなります。

液状化の現象について


液状化とは、地震などの振動によって、砂や砂利などの地盤が液体のように緩む現象です。地盤が液体のように緩むと、建物が傾いたり、沈んだりすることがあります。

液状化の原因

液状化の原因は、主に地震です。地震の揺れによって、地盤の砂粒が互いに離れて、水と混ざり合います。すると、地盤が液体のようになり、建物が傾いたり、沈んだりするのです。

液状化しやすい地盤

液状化しやすい地盤は、以下のとおりです。

川や海の近くの土地
海を埋め立ててできた土地
砂や砂利などの粒子が粗い地盤
地下水位が高い地盤
液状化の被害

液状化の被害は、以下のとおりです。

建物の倒壊や傾斜
地盤の沈下や隆起
地下水の噴出
建物の倒壊や傾斜は、液状化による被害の中でも最も深刻なものです。地盤が液体のように緩むと、建物の基礎が地盤から抜けてしまうため、建物が倒壊したり、傾いたりすることがあります。

地盤の沈下や隆起は、建物や道路などの構造物に被害を与える可能性があります。また、地下水の噴出は、建物や道路などの冠水や浸水を引き起こす可能性があります。

まとめ

液状化は、地震などの振動によって、地盤が液体のように緩む現象です。液状化は、建物の倒壊や傾斜などの被害を引き起こす可能性があるため、注意が必要です。

液状化した土地に建つ家を売却するときの注意点


液状化した土地に建つ家を売却する際には、以下の点に注意が必要です。

契約不適合責任を負うリスク
契約不適合責任とは、売買契約後に売主に課せられる責任で、契約で聞かなかった内容でトラブルになったときに責任を負わなければなりません。

液状化した土地は、建物の倒壊や傾斜などの被害が発生する可能性があるため、瑕疵(欠陥)である可能性があります。売主は、瑕疵があることを知りながら売却した場合、買主に対して契約不適合責任を負う可能性があります。

トラブルになるリスク
液状化を隠して売却してしまい、液状化が買主にバレてしまえば、契約不適合責任を問われて、損害賠償や契約解除などをされる可能性があります。

また、瑕疵担保請求の期間が過ぎても、告知義務違反となれば損害賠償を受けるリスクもあります。

まとめ

液状化した土地に建つ家を売却する際には、契約不適合責任を負うリスクやトラブルになるリスクがあるため、注意が必要です。

液状化した土地に建つ家の売却方法


液状化した土地に建つ家の売却方法には、大きく分けて以下の3つがあります。

告知してそのまま売却する方法
この方法は、最もシンプルな方法です。ただし、瑕疵などの告知義務があるため、液状化について説明し、買主が納得してから売却する必要があります。

地盤を改良してから売却する方法
地盤を改良すれば、建物が建てられるようになります。そのため、相場とほぼ同じ金額で売却できる可能性があります。ただし、地盤改良には費用と時間がかかるため、その分の負担を買主にお願いする必要があるかもしれません。

価格を低めにする方法
価格をめに設定し、買主に液状化であることを伝えて、お得感を与える方法です。この方法は、買主が液状化を理解し、リスクを許容していることが前提となります。

それぞれの方法のメリット・デメリット

告知してそのまま売却する方法
メリット:手続きが簡単

デメリット:売却価格が下がる可能性あり

地盤を改良してから売却する方法
メリット:売却価格が下がる可能性あり

デメリット:費用と時間がかかる

価格をめにする方法
メリット:売却価格が下がる可能性あり

デメリット:買主が液状化を理解し、リスクを許容していることが前提

売却方法の選択

液状化した土地に建つ家の売却方法は、それぞれのメリット・デメリットを考慮して選択する必要があります。

売却価格を重視する場合
地盤を改良してから売却するか、価格を高めにする方法が考えられます。

売却期間を重視する場合
告知してそのまま売却するか、地盤を改良してから売却する方法が考えられます。

買主の反応を重視する場合
告知してそのまま売却するか、価格を高めにする方法が考えられます。

不動産売却における液状化問題まとめ


液状化した土地に建つ家を売却する際には、以下の点に注意が必要です。

液状化を伝える
液状化は瑕疵(欠陥)である可能性があるため、売却時に液状化について伝える必要があります。告知義務を怠ると、契約不適合責任を負う可能性があります。

地盤改良をする
液状化を解消するためには、地盤改良を行う必要があります。地盤改良を行うことで、建物を建てられるようになり、相場とほぼ同じ金額で売却できる可能性があります。

売却方法を検討する
液状化した土地に建つ家を売却する方法は、大きく分けて以下の3つあります。

* 告知してそのまま売却する
* 地盤を改良してから売却する
* 価格を高めにする
それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、売却価格や売却期間などを考慮して、適切な方法を選択しましょう。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
不動産売却についての記事の筆者画像宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

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