相続した不動産を売却するときの流れや注意点を解説!

相続した不動産を売却するときの流れや注意点を解説!

この記事のハイライト
●相続不動産は所有権移転登記のあとに売却する流れ
●遺産分割協議とは財産の分割方法を決める話し合いで、相続人全員の同意が必要
●相続登記や売却判断を先送りしないこと、遺産分割協議の準備を怠らないことが売却時の注意点

相続した不動産の売却は、通常の売却よりも手続きの流れが複雑です。
一つ流れを間違えるだけで、トラブルや余計な手間に苦労することもあります。
今回は相続した不動産を売却する予定の方に向けて、手続きの流れや注意点を解説します。
遺産分割協議の内容や手順もまとめているので、宮城県仙台市や多賀城市、富谷市で不動産を相続した方はぜひ参考にしてください。

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不動産を相続する際の売却までの流れとは

不動産を相続する際の売却までの流れとは

相続した不動産を売却するときは、以下の流れで進めます。

  • 死亡届の提出
  • 遺産分割協議
  • 所有権移転登記
  • 相続税申告・納付
  • 売却相談
  • 物件査定
  • 媒介契約
  • 販売活動
  • 売買契約
  • 決済・引渡し

通常の売却は売却相談から始まりますが、相続不動産を売却する場合はその前に必要な手続きがあります。
通常の売却よりも手続きが多いため、漏れがないようにご注意ください。
1.死亡届の提出
死亡届とは、人が亡くなった事実を証明する書面です。
家族や同居者、家主などの届出義務者は、死亡の事実を知った時点から7日以内に提出しなければなりません。
2.遺産分割協議
遺産の分割方法を相続人全員で協議します。均等に相続する法定相続もあります。
3.所有権移転登記(相続登記)
被相続人から相続人へ所有権の移転が必要です。
4.相続税申告・納付
相続開始を知った時点から10か月以内に、相続税の申告と納付をおこないます。
5.売却相談
不動産会社に相談するのが、売却手続きの最初の流れです。
相談する前に、周辺の相場を調べておくとスムーズでしょう。
6.物件査定
売却相談のあとは、物件を査定する流れです。
査定結果を参考に、物件の売り出し価格を検討します。
7.媒介契約
売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。
媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類です。
8.販売活動
インターネットやチラシ広告を使って、物件を売り出します。
購入を検討する方がいれば、現地内覧もおこないます。
9.売買契約
契約条件の調整が完了すれば、売買契約の締結です。
売主・買主と不動産会社の三者が集まり、重要事項説明と売買契約書の読み合わせがおこなわれます。
手付金は、契約締結日までに支払われることが多いです。
10.決済・引渡し
売却金から手付金を差し引いた残金が支払われます。
支払いが確認できたら、不動産の鍵などを引き渡す流れです。

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相続後の不動産売却で重要な「遺産分割協議」とは

相続後の不動産売却で重要な「遺産分割協議」とは

相続不動産を売却する流れで、とくに手間がかかる手続きが遺産分割協議です。
この項目では、遺産分割協議の内容と流れについてまとめました。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、財産をだれがどのように引き継ぐのか、話し合いで決めることです。
相続人全員が参加することと、協議で合意した内容を書面に残すことがポイントになります。
ただし相続人の全員が一堂に会す必要はなく、法要などの機会に事前に話し合っておいたり、電話でやり取りすることも可能です。
また、遺産分割協議はいつまでにおこなうという期限はありませんが、相続税の申告期限が相続開始を知った時点から10か月以内であることを意識しましょう。
意見が対立すると合意するまでに時間がかかるため、早めにスタートするのがおすすめです。

遺産分割協議の流れ

遺産分割協議の流れは、次のようになっています。

  • 遺言書の有無や相続人・財産の確認
  • 相続放棄・廃除・欠格の確認
  • 遺産分割協議
  • 協議成立

相続人や財産に抜け漏れがあると最初からやり直しになってしまうため、協議前の下準備が欠かせません。
1.遺言書の有無や相続人・財産の確認
最初に確認すべき事項は、遺言書があるかどうかです。
有効な遺言書が見つかれば、その内容に従って進めなければなりません。
次に被相続人の戸籍謄本を取り寄せて、相続人を確定します。
財産もすべて調査し、結果をまとめた財産目録を作成しましょう。
2.相続放棄・廃除・欠格の確認
相続する権利を放棄したり剥奪されたりすると、相続人から除外されます。
3.遺産分割協議
財産をどのように分けるか、相続人全員で話し合います。
4.協議成立
協議を成立させるためには、全員の同意が必要です。
遺産分割協議書に合意内容を記し、全員の署名・捺印をします。

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相続した不動産を売却する際の注意点とは

相続した不動産を売却する際の注意点とは

相続不動産を売却するときには、次のような注意点があります。

  • 必ず所有権移転登記をすること
  • 相続したまま放置しないこと
  • 遺産分割協議の下準備を怠らないこと

ひとつずつ注意点を見ていきましょう。
注意点①必ず所有権移転登記(相続登記)をすること
不動産の名義を被相続人から相続人へ移す所有権移転登記のことを「相続登記」といいます。
この相続登記をしなければ、相続人にさまざまな弊害が発生します。
不動産の名義は被相続人のままとなるため、不動産を勝手に売ることはできません。
さらに登記しない間に相続人が増えると、権利関係がどんどん複雑化していきます。
その状態で遺産分割協議する場合、大人数の意見をまとめなければならず、かなりの負担となるでしょう。
債権者に不動産を差し押さえられ、所有権を失ってしまうリスクもあります。
相続することになったら、できるだけ早いタイミングで登記しましょう。
注意点②相続したまま放置しないこと
登記をしたあとも、長期間放置しないようにしましょう。
不動産は古くなるほど、価値が下がります。
少しでも高く売りたいのであれば、早めに売却したほうが良いでしょう。
また所有している期間中は、固定資産税や都市計画税などの金銭負担が発生します。
必要に応じて修繕を施して、建物の安全性を確保するのも不動産所有者の義務です。
利用する予定がなく適切な管理をしないまま放置した空き家では、倒壊や放火などのリスクが高まります。
2015年から施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」のもとでは、特定空家に指定されると固定資産税の軽減措置対象から除外されてしまうという注意点もあります。
不動産を持て余しているのであれば、手放すことを検討しましょう。
注意点③遺産分割協議の下準備を怠らないこと
遺産分割協議には、綿密な下準備が欠かせません。
下準備が不十分だと、すべて白紙に戻ってしまう恐れがあるからです。
たとえば協議が終わったあとに遺言書が見つかった場合、どうなるでしょうか。
もし、遺言書と遺産分割協議が異なれば、協議内容は無効となります。
遺言書の内容とは異なる遺産分割方法にしたい場合は、相続人全員の合意によって再度協議を成立させなければなりません。
相続人調査や財産調査の不備も注意点です。
調査が不十分で新たな相続人が現れた場合も、協議が無効になってしまいます。
財産が追加で出てきた場合はすべてやり直す必要はないものの、新たな財産を対象とした協議が必要です。
時間をかけて合意した内容が水の泡となってしまうため、十分に注意しましょう。

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まとめ

相続した不動産を売却するポイントについて、解説しました。
相続不動産を売却する流れでとくに重要なのは、遺産分割協議や相続登記です。
遺産分割協議は、遺産の分け方を相続人全員で話し合うことです。
あとで遺言状が出てきたり、相続人・財産の調査が不十分だったりすると、余計な手間が増えてしまうのが注意点です。
相続登記は、不動産名義を被相続人から相続人へ変更することです。
登記しなければ、売却したり第三者に権利を主張したりできません。
できるだけ速やかに、登記手続きをおこないましょう。


相続を司法書士等専門家に依頼する場合もありますが、

相続に関してもめ事やトラブルがある場合→弁護士

相続に関して、法人が絡んでいる場合や経営者の場合→税理士・会計士

相続に関して、相続人が多い等、複雑な関係がある場合→司法書士


と言った切り分けが大事です。で、何より大事なポイントとしては

不動産の売却について値段を決定したり、どういう方法で売却するのが一番良いかを

判断出来るのが当社のような不動産業者の中でも当そうだん窓口のような専門に扱っている

不動産業者のみである事です。

弁護士に相談しても結局不動産の売却については不動産業者に相談に行くことになります。

(実際には不動産会社を紹介されるのですが余計な出費が増えます)

税理士・会計士に相談しても同じく結局は不動産業者が絡みます。

(コンサルタント業務料金として通常は金員がかかります)

司法書士に相談した場合はどうでしょうか。これもやはり提携している不動産業者に

査定の依頼が来ます。(紹介手数料などがかかる場合が多いです)


と言うわけで

まとめますと、相続に関して「あまり大きなトラブルがない場合」や「多くの不動産を所有していない場合」については、直接当まどぐちのような不動産売却に特化した業者さんに相談されるのが一番お得!

と言う事です。


詳細につきましては随時ご相談の場を設けますのでお気軽にお問合せ下さい。

モチロン無料です!!


弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市を中心に、不動産仲介をおこなっています。
相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。
そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。

筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に!
―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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