特定空家に認定されるリスクとは?通常の空き家との違いや認定基準を解説

特定空家に認定されるリスクとは?通常の空き家との違いや認定基準を解説

この記事のハイライト
●人が使わない空き家を放置すると草木が伸びて湿気がたまり外観が荒廃していく
●特定空家の認定調査は危険性や迷惑度など4つの基準で自治体が判断し認定する
●特定空家に認定後も管理を怠れば、罰金・増税・強制解体などのリスクがある

空き家を持っているけれど使う予定がなく放置しているという方も少なくありません。
空き家は管理を怠れば自治体から特定空家に認定され、さまざまなリスクにつながります。
宮城県仙台市(青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区)、多賀城市、富谷市で空き家を所有している方に向けて、管理の重要性や特定空家に認定されるリスクを解説します。

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自治体が認定する特定空家とは?通常の空き家との違いについて

自治体が認定する特定空家とは?通常の空き家との違いについて


特定空家とはそのまま放置すれば倒壊、保安上の危険や衛生上有害となる恐れなどがある空き家をいいます。

法律で定められている認定基準にもとづき自治体が認定します。
認定調査は多方面から多くの証拠を収集して慎重におこなわれます。

特定空家の認定調査とは?

特定空家認定は下記の順番で周辺情報を集めて裏付けの調査をしていきます。

登記情報の確認

相続登記や移転登記の履歴、物件所在地と所有者住所も確認されます。

住民票や戸籍・固定資産課税台帳の確認

相続されたものであれば死亡の事実の確認・納税者の変更や課税対象不動産と納税者住所を確認します。関係権利者・近隣住民・親族などへの聞き取り調査

不動産を相続した経緯・空き家の所有者の現地巡回頻度について聞き取り調査をおこないます。

電気ガス水道の事業者・郵政事業者・自治体の情報・公的機関の情報

請求先や住所移転・名義変更・転送その他から、空き家と所有者について確認します。

一般的な空き家と特定空家に認定された空き家の責任の違いとは

空き家を所有する場合は近隣に迷惑や被害を与えず、かつ環境悪化を招かないよう配慮する最低限の責任があります。しかし、空き家の管理状態が十分ではなく、近隣へ被害が及ぶ可能性が高いとして自治体から認定された場合には、自治体からの助言に従って維持管理をおこなう努力義務を負います。

一般的な維持管理の内容としては、下記のようなものがあります。

植木の枝や根の切除や草刈り

  • 湿気の換気や雨漏りの補修
  • シロアリ被害の発見と防蟻処理
  • 郵送投函物や投棄ゴミの回収
  • バリケード設置や施錠の強化
  • 害獣被害の補修や忌避剤の設置

もしも、相続を放棄して空き家を取得しなかったとしても、他の相続人が名義変更を完了するか相続財産管理人の選任など、次の管理者を見つけるまでは維持管理の義務はなくならないため注意しましょう。

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法律における特定空家の認定基準とは

法律における特定空家の認定基準とは

家は使わず放置していると、どんどん劣化し、外観が荒廃し不衛生で倒壊する危険性も高まります。

特定空家として認定される基準とは

放置している空き家の適切な管理について、国の法律で「空家等対策の推進に関する特別措置法」(以下「特措法」)があります。特措法第2条には、付属の小屋などを含む建築物で居住も使用もしていない状態が続いている建物を「空家」と定めています。そして、その空き家の中でも特に管理が不十分で周囲への悪影響が懸念される空き家を「特定空家等」として認定し、自治体の監視対象とします。

特措法第2条第2項によって以下のうち1つ以上の要件に該当する空き家が特定空家に認定されます。

空き家の倒壊など特に近隣への危険度が高いと思われる状態

  • 空き家が不衛生で臭気や疫病発生のおそれがある状態
  • 管理が不十分なため荒廃した空き家の外観が周囲の景観を損ねている状態
  • その他周辺環境にとって空き家の放置が不適切である状態

倒壊の危険とは、建物の劣化が進行してこの先空き家が崩れる恐れがある状態を指します。
建物自体の傾きの度合いが大きい場合は、地盤沈下による傾きや基礎コンクリートの破損および土台の腐食・シロアリ被害が考えられます。
構造に関わる筋交いや間柱(まばしら)の劣化・変形・破損も傾きの原因になります。また、空き家を放置していると犯罪の温床となる恐れや、ゴミの不法投棄や放火の標的となってしまう可能性があります。
ほかにも敷地内の残置物や投棄ゴミが腐敗してしまうと、においを発し害虫がわくため不衛生な状況となります。
草木が茂り敷地内の通風が遮断されたり、室内の換気もしていなければ、カビが発生して腐敗してしまいます。
管理をしていないことで排水管の破損が放置されると土壌汚染にもつながるため注意が必要です。

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特定空家に認定された場合のリスクとは

特定空家に認定された場合のリスクとは

特定空家に認定されると次のようなさまざまなリスクがあります。

行政から指導を受ける

空き家を放置していると自治体といった行政より以下のような指導を受けます。

  • 特定空家の認定:調査によって自治体が認定する
  • 助言または指導:建物の解体などの助言や指導がされる
  • 勧告:助言・指導より強力で従わなければ固定資産税等の優遇が無くなり税額が上がる
  • 命令:勧告より強力で命令に背けば50万円以下の罰金が課される
  • 戒告:命令を受けても実行がなければ代執行をおこなうことを戒告する
  • 行政代執行:強制解体で強制的に建物の解体や物品を撤去処分し、実費を所有者へ請求する

いずれも、自治体の呼びかけをもっても改善されなければ、このような手順で進められるため、事前の通告なくいきなり処遇が決まることはありません。

固定資産税が上がる

特定空家に認定されても固定資産税はすぐには上がりません。
税金が上がる時期は、自治体からの「助言・指導」に従わず次の「勧告」にも従わなかった場合に、土地の税負担を軽減していた特例の対象外となるからです。
税負担軽減の特例は下記のとおりです。

  • 200㎡までの部分(小規模住宅用地):固定資産税は1/6に軽減、都市計画税は1/3に軽減
  • 200㎡を超える部分(一般住宅用地):固定資産税は1/3に軽減、都市計画税は2/3に軽減

一方で、上記特例が適用されない場合でも土地の固定資産税には負担調整措置があり、固定資産評価額の負担水準(最大70%)が適用されます。
したがって、土地200㎡までの空き家を放置して特定空家に認定され、自治体の勧告に従わず特例の対象外となった場合は、固定資産税は、最大で4.2倍、同様の条件なら都市計画税は最大で2.1倍になるのです。

特定空家認定された空き家の強制解体のリスク

自治体からの「戒告」に従わないと判断されると「行政代執行」がおこなわれます。

自治体が解体業者に解体を依頼し、かかった解体費用や残置物撤去処分費用はすべて空き家の所有者へと請求されます。
この場合の解体などの費用は税金と同様の取り扱いのため、支払いがなければ給与が差し押さえられることがあります。
この行政代執行以前に、すでに「勧告」に従わず固定資産税が上がり、「命令」に従わず50万円以下の罰金を払っているとすると、「行政代執行」によってさらに大きな出費が強制されるのです。
つまり、空き家の適正な維持管理は周囲への迷惑を防ぐ他に、大きな出費をなくす意味でも大切だといえるでしょう。

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まとめ

使わない空き家は適切に管理せず放置していると周囲へ悪影響を及ぼします。

空き家問題は全国的に増加傾向にあり、自治体の特定空家の認定調査は今後さらに厳しくなることも予想されるため、自発的に管理や修繕に取り組んでいきましょう。
空き家を所有していてお困りの方は、宮城県仙台市(青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区)、多賀城市、富谷市で不動産取引をおこなう弊社へ、ぜひお気軽にご相談ください。

筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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