大きな旗竿地の相談がありました。で、旗竿地で何が問題!?



小さな旗竿地。
例えばこんな土地が60坪くらいだとしたらそう問題になりません。
査定上ちょっと付近の土地より安く見られがち、ってくらいです。

それでも不動産鑑定士が細かく出す数字はともかく 5%~20%くらいは安く査定が出るはずです。
道路沿いの土地が同じ大きさで1000万だとしたら、この旗竿地の場合950~800万円くらいでしょうか。

「黄色の土地部分」が「灰色の道路」と接している幅も重要で、最低2メートル無いと建物の建築が出来ません。つまり人しか通れないような幅で道に接していても建物が建たない訳ですね。

土地に接している道路の幅も重要で、救急車や消防車が通れないような狭い道路は問題ですね。と言うわけで道路幅が4メートルないと土地を削って道路用地に充てなければなりません。これがセットバック(道路後退)と言います。
図にするとこんな感じですね。


「安い土地がある!!」と思って問い合わせしてみたら図のような要件を満たしておらず「再建築不可」ですよ、なんていわれる土地です。当然不動産価値は低くなります。

今回のテーマはこんな土地です。


上図が実際に相談のあったケースです。

この仙台市若林区内にある土地の相場は、だいたい坪40万円とほどほどに良い場所。

これをこの280坪の土地に当てはめると、1億1200万円。あれこれお客様に聞いた結果、旗竿地だし少しくらい安くしてもいいけど、最終的には「1億円」で売りたいとの話。


坪単価35.7万円です。


仮に50坪くらいの程よい大きさの旗竿地だとしたら[坪35.7万円×50坪]で1785万円ですね。

いまどきの仙台は何処を買っても高いですから、そのくらいの土地の大きさならスムースに売却出来たかもしれません。でもこの280坪もの広い土地って普通の人には必要ありませんよね。


実際にこの土地には古いアパートが建っているのですが、壊して新しくアパートやマンションを建てようにも、土地計画制限等にひっかかって大きな建物が建てられない土地だったのがさらに売却条件を厳しくしました。


さて、この物件の顛末はいかに・・・

実はこの後、さらに奥の土地も巻き込んでの大きな土地取引に発展したのですが、現在継続中の案件につき最終的な結果はまた別の記事でお知らせしたいと思います。

『あれこれ工夫して大変な思いをしないと大きな旗竿地は売れにくい』これが今のところのまとめです。でも売却にあきらめず、何でもご相談下さいね。

大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市を中心に、不動産仲介をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に!
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