『お客様がご興味をお持ちのその土地『心理的瑕疵』のある物件ですよ。』
そう言われてもピンときませんね。
いわゆる心理的瑕疵についてですが、土地を例にすると
◆敷地内で「自殺・殺人」などがあった
◆敷地内で「事件や事故による死亡」などがあった
◆敷地内で「火災」等があり死亡した人がいる
◆敷地内で「事件・事故・火災」等があった
◆物件の近隣で「嫌悪施設」がある。（葬儀場・火葬場など）
◆物件の近隣に「指定暴力団等の事務所」がある
などです。（他にもありますのでご興味ある方は検索してみてくださいね）
一部判例によるものもありますが、不動産は千差万別。それでもある程度取り扱いを統一しましょう、と昨年国土交通省がようやくそのガイドラインを発表しました。
『これはおかしいなぁ』と思うようなものはあまり無かったので、まともなガイドラインと思いますが、あくまでガイドラインですので、個々のケースに当てはまるかどうかしっかり見極める必要があります。
例えば、建物内の階段から落下して首の骨を折って救急車で搬送と病院に運んだけど死亡。この場合は心理的瑕疵には該当「しません」
でも「今の例」で発見が3カ月後で、遺体が腐食し特殊清掃が必要になったら・・・・？
これは心理的瑕疵です。購入者に告知する義務があります。
ではこの場合はどうでしょう。
階段から落下した原因が、保険金詐欺目当てで上から突き落とした可能性があると嫌疑を掛けられ、「後妻が殺人の疑惑があり」とワイドショーに騒がれた。でも警察の調査の結果、後妻のアリバイが証明され事件性が無かった事がのちに判明した場合。
では別のこんな場合は？
階段から落下しまったく身動きが取れなくなった方が、階段から落下した７日後に餓死し、翌日親族に発見された場合。警察の司法解剖等があり、割と近所に騒がれた。
こんな場合もありますかね？
階段から落下し死亡。すぐに発見されたけど死亡したのが芸能人でマスコミ騒ぎに騒ぎまくった場合。
ではこのケースは？
父が階段から落下し死亡、その後２週間後に母が階段から落下し死亡。事件性が全くないが、「呪われていた」とご近所中の話題になった場合。
4つの例を書きましたが共通するのは事件性はなかったけど、特殊な発見のされた方や特殊な騒がれ方をした場合ですね。
この場合は告知をする義務があると思われます。
思われます、と逃げているのは「裁判で負けるか勝つかの」私には判断が出来ないから断定しないという事ではありますが、ガイドラインを素直に読むとそういう事になるかと思います。
当そうだん窓口でも事故物件の案件が年に数件はあります。
昨年ご相談にいらしたH様のケースはこうでした。
一人住まいのおじいちゃんが火事を出してしまって死亡。相続人T様が相続後に建物を全て取り壊して売却したい。
幸か不幸か、私自身は幽霊・呪い・霊・占いの類まで全てを全て一切気にしないタイプなのですが、この場合もガイドライン上は告知義務がありました。
亡くなった家がもうないのだから告知義務ないのでは？と思う方もおられるかもしれませんが、このケースでは告知義務があります。
では、この土地を不動産業者が買い取りすぐに3分割にして売却する場合はどうでしょう？（140坪ほどと大きい土地でした）
3分割した一つはお庭の部分ですのでこの土地上では火事は起きていません。告知義務は必要ですか？
この場合も3つどの土地かを問わず購入者に対してこの土地を分ける前の土地上で火事があり亡くなった方がいます。と告知しなければなりません。
いやー、意外とキビしい？と思いますか？
程度にもよりますが、事故物件としての告知が必要な不動産の場合、査定から1割減～8割減言う査定が多いと思います。幅がありすぎて参考になりませんね・・・
でもどうです？さすがに １５人を無差別殺人が起こった土地の上には一切気にしないタイプの私ですらイヤーな感じしますから（少し気にしてる笑）） 査定が安くなりそうなのはしょうがなさそうですね。
長くなりました。またこの話は別のご相談紹介の際にする事にします。
・・・
ちなみに【賃貸不動産】の場合はまた話が違いますよ。
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筆者プロフィール || 笠原 紀久夫
 | | 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数
宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。
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