不動産売却はオーバーローンだと難しい?調べ方や対応方法について解説

不動産売却はオーバーローンだと難しい?調べ方や対応方法について解説

この記事のハイライト
●オーバーローンとは、住宅ローン残高が不動産価格を超えている状態を指す
●住宅ローン残高は、償還表や残高証明書など銀行からの書類で確認できる
●オーバーローンの場合は、住み続けるか任意売却が主な対応方法となる

現在の住宅がオーバーローンでも住み続ける限りは問題ありませんが、売却する場合はどうなるのでしょうか。
オーバーローンの不動産の場合は、売却できてもローン残高が残るため金融機関が認めない限り一般的な方法で売却することは難しいのです。
宮城県仙台市で不動産の売却を検討している方は、オーバーローンとはなにか、その調べ方や売却時の対処方法についてまとめたこちらの記事をぜひご活用ください。

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不動産売却を左右するオーバーローンとアンダーローンとは


オーバーローンとアンダーローンとはなにか、その違いについて解説していきます。

オーバーローンやアンダーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローン残高が売却金よりも高く、売却金だけではローンが完済できない状態をいいます。

アンダーローンとはその逆で、住宅ローン残高が売却金よりも低く、売却金で住宅ローンが完済できる状態です。
アンダーローンなら一般的な手順で家を売却できますが、オーバーローンは別の方法を組み合わせないと家が売却できません。

不動産の売却で注意したいオーバーローンの影響とは

オーバーローンの状態になって住宅ローンが完済できないと、家の抵当権が抹消できず売却できません。

抵当権とは、ローンの返済ができない場合に銀行などの債権者は裁判所へ依頼して家を競売し、貸し付けた資金を回収できる権利です。
このような強制処分ができる抵当権がついたままの家は誰も買いたがらず、抵当権が抹消されなければ家は、実質的に売却できないことを意味します。

では、オーバーローンの状態で家を売却することは不可能なのでしょうか。
オーバーローンの状態で家を売却する場合にまず考えたいことは、不足する分の資金を用意して住宅ローンを完済することです。
わかりやすくいえば、住宅ローン返済に500万円足りない(オーバーローン)なら、自己資金で500万円を用意するということです。

オーバーローン時の不動産の売却は売却価格が重要

オーバーローンは住宅ローン残高が売却金よりも高い状態ですので、家の売却価格が高額であればオーバーローンにはなりづらいはずです。

売却価格を相場よりも高く設定して売り出すというのも一つの解決策ですが、その場合は売れる確率が低くなってしまう可能性があります。
買主が不動産価格情報をインターネットで調べれば相場よりも高いかどうかはすぐ分かるからです。

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不動産売却前にオーバーローンかどうかの調べ方とは
不動産売却前にオーバーローンかどうかの調べ方とは


オーバーローンを調べるなら、まず銀行からもらった書類で住宅ローン残高を確認します。

住宅ローン残高の調べ方

オーバーローン状態かどうか判断するために、住宅ローン残高を知らなくてはなりません。

住宅ローン残高を調べる方法は下記のとおりいくつかあります。

ローン償還予定表

お金を借りている銀行から家の決済後に送られてきたローン償還予定表で確認します。
金利が変動した場合や、ボーナス・繰り上げ返済をした場合には償還表の内容が変わりますので、住宅ローン残高は最新の償還予定表で確認しましょう。

残高証明書

年に1回ないしは2回届く残高証明書で確認します。

インターネットで照会

アカウント情報を使って銀行のWebサービスにログインすれば、残高確認など各種サービスが受けられます。

なお、ローン償還予定表および残高証明書の再発行ができる場合がありますので、書類を紛失した場合には銀行へ残高を確認したい旨を伝えて対応してもらいましょう。
そして、住宅ローン残高が分かれば、不動産会社が売却相場と売却経費を加味した計算によって、オーバーローンかどうかを調べてくれます。

家の価値の調べ方

家の売却価格の相場を調べる方法についてご説明します。
まず、ご自身で調べる方法としては、近隣で同じような物件がどれくらいの価格で売り出されているかを調べることができます。

ただし、これらの情報はあくまで表面上の売却価格であり、最終的に売却された時の価格がいくらなのかは分かりませんので、この方法は参考程度にとどめましょう。

やはり、正確な家の価格を調べるなら不動産会社の売却査定を受けることをおすすめします。
まず目安としておおよその価格を知る場合は簡易的な「机上査定」を受けて見るのものも良いでしょう。
実際に家を見てしっかり査定するなら「訪問査定」を受けましょう。

ほとんどの場合に売却査定費用は無料で、数日あれば査定金額がわかります。

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不動産売却時にオーバーローンだった場合の対応方法
不動産売却時にオーバーローンだった場合の対応方法


売却したい不動産がオーバーローンだった場合の対応方法についてご説明します。

不動産をすぐに売却せず住み続ける

オーバーローンが解消されるための条件は、住宅ローン残高が少なくなることと高く売れることです。

今すぐに家を売らずこのまま住んで返済を続ければ住宅ローン残高は少なくなり、売買市場が好転して高く売れる時期が来るかも知れません。
ただし、はじめのうちは返済金に占める元本の割合が少ないため、ローン残高が少なくなるにはそれなりの時間がかかります。
また、住んでいれば家は劣化し築年数も古くなっていきますので、将来高額で売れるかどうかはわかりません。
オーバーローンを確実に解消するための自己資金の工面は下記のとおりです。

現金を用意

ご自身の貯金から用意する、親族の援助を受ける、自動車を売るなどでオーバーローン分を現金で用意します。

買い替えローン

住み替えローンとも呼ばれ、今の家のオーバーローン分と買い替え先の家の購入代金の両方を借りる方法です。

ただし、買い替え先の家の購入金額に加えて不足分も貸すため銀行の審査が厳しくなり、金利は住宅ローンよりも高くなります。

無担保ローン

オーバーローンの分のみ無担保で借りる方法です。

オーバーローンの分のみ少額が借りられるものの、無担保のため審査が厳しく金利は住宅ローンよりも遥かに高くなります。
また、家を誰かに貸すという方法もありますが、住宅ローン契約ではご自身が住まずに賃貸するのは違反になり、一括返済を迫られることもあるため難しいでしょう。

任意売却する

任意売却は、競売になる前に銀行などの金融機関の同意をえて、通常の売却と同じように相場価格で売却する方法です。
任意売却のメリットは下記のとおりです。

  • 競売よりも高額で売れる可能性が高い
  • 特殊な手続きはすべて不動産会社に任せられる
  • 競売のように強制退去ではなく希望時期が調整できる
  • 引越し費用などを手元に残してくれる場合がある

一方で任意売却にもデメリットはあります。

  • 競売に比べて手続きに手間がかかる
  • 債権者の同意がなければ任意売却が使えない
  • 個人信用情報に記録されクレジットカードや分割払いに影響が出る可能性がある

家は売却するものの、ご自身もしくは親族でも住宅ローンの不足分が工面できない場合には、競売ではなくまず任意売却を検討するのが良いです。
任意売却は、一般売却とは別のテクニックやノウハウが要りますので、任意売却の経験が豊富な不動産会社や担当者に相談したほうが、手続きを含めてスムーズに進むでしょう。

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まとめ

不動産売却においてオーバーローンだった場合、すぐに売却せず住み続けるか任意売却するかが主な対応方法です。

不動産価格もローン残高も変化するものなので、ご自身だけで不動産価格やオーバーローンの判断をせず、不動産会社へ正確な分析を依頼しましょう。
宮城県仙台市(青葉区 泉区 宮城野区 若林区 太白区)、多賀城市、富谷市で不動産会社を営む「弊社」へ、不動産売却に関することはぜひお気軽にご相談下さい。


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

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