不動産売却における媒介契約の種類とは?それぞれのメリットと注意点を解説

不動産売却における媒介契約の種類とは?それぞれのメリットと注意点を解説

この記事のハイライト
●不動産売却における媒介契約には3つの種類がある
●それぞれにメリット・デメリットがあるため適した媒介契約を選ぶことがポイント
●早期に売却したいなら専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめ

不動産を売却することが決まったら、不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的です。
媒介契約には3つの種類があり、特徴がそれぞれ異なります。
今回は媒介契約とはなにか、種類ごとのメリット・デメリットや売却時の注意点を解説します。
宮城県仙台市(青葉区・泉区・宮城野区・若林区・太白区)、多賀城市や富谷市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却における媒介契約とは?

不動産売却における媒介契約とは?

まずは、不動産売却における媒介契約とはなにか、3つの種類をご紹介します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる種類です。
ご自身で買主を見つけ、売却することもできます。
制限が少なく、比較的自由に売却活動をおこなえるのが特徴です。
不動産情報ネットワークシステム(レインズ)への登録は任意となり、売主に対する販売状況の報告も義務ではありません。
また、一般媒介契約には下記の2種類があります。

  • 明示型
  • 非明示型

明示型では、仲介を依頼している不動産会社以外にも契約しているところがあるのか、またどこの不動産会社に依頼しているのかを通知する必要があります。
非明示型とは、上記の内容を知らせる必要がない種類です。
一般媒介契約においては、売主が明示型と非明示型どちらにするかを選べます。

専任媒介契約

次に専任媒介契約は、仲介を依頼できるのが1社のみとなる契約です。
一般媒介契約とは異なり、複数の不動産会社と媒介契約を締結することはできません。
しかし、ご自身で買主を見つけて売却することは可能です。
また、専任媒介契約の場合、不動産情報ネットワークシステム(レインズ)への登録が義務となります。
媒介契約を締結した日の翌日から7日以内に登録しなければならず、販売状況の報告も14日に1度以上の頻度で不動産会社に義務付けられています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、3種類ある媒介契約のなかで、もっとも制限のある種類です。
仲介を依頼できるのは1社のみとなり、さらにご自身で買主を見つけて売却することもできません。
不動産情報ネットワークシステム(レインズ)への登録は、媒介契約を締結した日の翌日から5日以内とされています。
また、販売状況の報告は1週間に1度以上の頻度で不動産会社に義務付けられています。

媒介契約とはなんのためのもの?

媒介契約とは、売却したい不動産の販売方法や、成約した際の報酬はいくらなのかなどを決める契約です。
「土地や建物を売りたい」と思っても、個人の方が買主を見つけ、取引するのは難しいといえます。
そのため、不動産の売却時は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
媒介契約によって売主と不動産会社の依頼関係を明確にし、仲介に関するトラブルを防ぐのが、主な目的といえるでしょう。

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不動産売却における媒介契約のそれぞれのメリット・デメリット

不動産売却における媒介契約のそれぞれのメリット・デメリット

続いて、不動産売却における媒介契約それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットは下記のとおりです。

  • 買主の幅が広がる
  • 売却する不動産が公にならない

メリットとしてまず挙げられるのが、買主の幅が広がることです。
先述したとおり、一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できます。
そのため、多くの購入希望者に不動産の情報を知ってもらうことが可能です。
また、不動産情報ネットワークシステム(レインズ)への登録義務がなく不動産の情報が公にならないことは、周囲に知られずに売却したい方にとってはメリットになるでしょう。
その反面、一般媒介契約には下記のデメリットも生じます。

  • 販売状況が把握しにくい
  • 不動産の情報が広がらない

一般媒介契約の場合、販売活動の報告が義務ではないので、進捗状況が把握しにくいのがデメリットです。
不動産会社からの報告がないと、反響がどのくらいあり、内覧は何件なのかといった状況がわかりにくくなります。
また、物件の情報が広がりにくくなるのもデメリットです。
不動産情報ネットワークシステム(レインズ)へ登録しないことがメリットにもなりますが、その分デメリットも生じます。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは下記のとおりです。

  • 販売状況を把握しやすい
  • 販売活動を積極的におこなってもらえる

報告頻度が一般媒介契約に比べて高いため、販売状況を把握しやすいのがメリットです。
2週間に1度以上、不動産会社から報告が入るので、進捗状況をしっかりと把握できます。
また、媒介契約を締結できるのは1社のみのため、積極的な販売活動を期待できるのも大きなメリットです。
その一方、下記のようなデメリットもあります。

  • 売却金額やタイミングなどが1社に偏る
  • 専属専任媒介契約に比べて販売活動の報告が少ない

仲介を1社にしか依頼できない分、売却金額やタイミングが偏りやすいのがデメリットです。
販売活動の報告は義務となっていますが、2週間に1度のため、なかには頻度が少ないと感じる方もいらっしゃるでしょう。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは下記のとおりです。

  • 販売状況を把握しやすい
  • より不動産会社のサポートがあるため、安心して取引できる

専属専任媒介契約の場合、販売状況の報告頻度が、3種類のなかでもっとも高いのが特徴です。
1週間に1度以上は進捗状況を把握できるのは、売主にとって大きなメリットではないでしょうか。
進捗状況の報告が多いため、ほかの媒介契約に比べて、状況にあわせた販売活動をよりおこないやすいです。
その反面、下記のようなデメリットも生じます。

  • ご自身で買主を見つけて売却できない
  • 売却金額やタイミングなどが1社に偏る

デメリットは、売主側で買主を見つけて売却できないことです。
親族や近隣の住民など、その不動産をほしい方がいらっしゃっても、売却時は不動産会社を介すことになります。
また、専任媒介契約と同様、売却金額やタイミングなどが1社に偏るのもデメリットです。

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不動産売却における媒介契約の注意点とポイント

不動産売却における媒介契約の注意点とポイント

最後に、不動産売却における媒介契約の注意点と、売却をスムーズに進めるためのポイントをご紹介します。

注意点1:内見や申し込みのタイミング

注意点としてまず挙げられるのが、内見や申し込みのタイミングに気を付けることです。
先述でご紹介したとおり、一般媒介契約の場合、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できます。
そのため、内見や申し込みのタイミングが重複するかもしれません。
「一番手はうちだ!」など、トラブルに発展する可能性もあるので、注意しましょう。

注意点2:広告の内容を統一する

公告の内容を統一することも、注意点の1つです。
一般媒介契約では複数の不動産会社が広告を出すので、金額や条件が異なると混乱を招いてしまいます。
最寄り駅からの距離や築年数など、不動産の情報はすべて統一することが大切です。

早期に売却したいなら専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぼう

媒介契約には3つの種類があるとご紹介しましたが、早期の売却を目指すなら専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
どちらも仲介を依頼できるのは1社のみとりますが、契約期間も定められているため、期間内での販売活動が期待できます。
販売状況の報告も頻度が高いので、安心して仲介を依頼できるのも、大きなポイントです。

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まとめ

媒介契約とはなにか、種類ごとのメリット・デメリットや売却時の注意点を解説しました。
早期の売却を目指すには、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。


大事な事は不動産の価値を正しく知る事です。 
高齢化のピークは、2050年台とまだまだ先らしいですが、最近も「相続」のご相談がかなり多くなっております。仙台に土地勘の無い方が相続される事もだいぶ増えています。

実は不動産の売却は難しくはありません。
難しいのは「相場より高く、通常より良い条件で売る」 ”これが難しい”のです。
賢く、お得に不動産売却を成功可能な不動産業者はそこまで多くはありません。
当窓口のように情報をオープンにしている不動産業者にご相談下さい。紹介されたから、とか「一括査定なら安心」とか安易に選択しては損します。


当窓口は一括査定を推奨しませんし当窓口は行っておりません。

弊社は宮城県仙台市・多賀城市・富谷市・名取市を中心に、不動産仲介をおこなっています。 相続不動産の売却についても、確かな経験と知識でサポートいたします。 そのほかにも不動産について何かお悩みがあれば、ご遠慮なくお問い合わせください。


筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 
 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数 

 宮城県仙台市 在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に!
―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―


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