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不動産鑑定と不動産査定の違いは意外と大きい！？不動産売却において大事な価格について

不動産鑑定と不動産査定の違いは意外と大きい！？不動産売却において大事な価格について

2023-12-25

ワンポイント知識

不動産を売却・購入する際には、必ず「不動産の価格」を調べる必要があります。不動産の価格を調べる方法には、大きく分けて「不動産鑑定」と「不動産査定」の2種類があります。

どちらも不動産の価格を調べる方法ですが、目的や方法、費用などに違いがあります。

目的

不動産鑑定は、裁判所や行政機関など、第三者機関からの依頼を受けて、不動産の「適正な価格」を明らかにすることを目的としています。

一方、不動産査定は、不動産会社が売主や買主の依頼を受けて、不動産の「売却・購入の判断材料となる価格」を算出することを目的としています。

方法

不動産鑑定は、不動産鑑定士が、不動産の立地、築年数、間取り、設備、周辺の相場など、さまざまな要素を総合的に判断して、不動産の適正な価格を算出します。

一方、不動産査定は、不動産会社が、不動産の立地、築年数、間取り、設備、周辺の相場など、さまざまな要素を考慮して、不動産の売却・購入の判断材料となる価格を算出します。

費用

不動産鑑定は、不動産の種類や規模によって異なりますが、一般的に数十万円から数百万円程度の費用がかかります。

一方、不動産査定は、不動産の種類や規模によって異なりますが、一般的に数万円から数十万円程度の費用がかかります。

不動産鑑定と不動産査定、どちらを受けたらいいの？

不動産鑑定と不動産査定のどちらを受けたらよいかは、不動産の売却・購入の目的によって異なります。

**「適正な価格を明らかにしたい」**という場合は、不動産鑑定を受けるのがおすすめです。不動産鑑定は、不動産の適正な価格を明らかにすることを目的としているため、公正な判断が期待できます。

**「不動産会社に売却や購入を依頼する」**という場合は、不動産査定を受けるのがおすすめです。不動産査定は、不動産会社が売却や購入の判断材料となる価格を算出することを目的としているため、不動産会社のノウハウを活かした価格算出が期待できます。

なお、不動産鑑定と不動産査定を併用することも可能です。不動産鑑定で算出した価格を参考にしながら、不動産査定で算出した価格を検討することで、より適切な売却・購入価格を設定できるでしょう。

不動産の価格を調べる人

どちらも不動産の価格を調べる方法ですが、行為者や法的効力、公正性・中立性などに違いがあります。

行為者の違い

不動産鑑定は、不動産鑑定士が行います。不動産鑑定士は、不動産鑑定士試験に合格し、一定の実務経験を積んだ後、国土交通大臣の登録を受けることでなることができます。

不動産査定は、不動産会社が行うのが一般的です。不動産会社が査定を行う際には、不動産鑑定士や不動産鑑定士補などの専門家に依頼することもあります。

法的効力の違い

不動産鑑定は、法的効力を持つことが特徴です。不動産鑑定の結果は、裁判や行政処分などの判断材料として用いられます。

不動産査定は、法的効力を持たないことが特徴です。不動産査定の結果は、あくまでも参考情報として用いられます。

公正性・中立性の違い

不動産鑑定は、不動産鑑定士が公正かつ中立な立場で行います。不動産鑑定士は、不動産の適正な価格を明らかにすることを使命としており、依頼者の意向に左右されることなく鑑定評価を行うことが求められます。

不動産査定は、不動産会社が仲介サービスを行うための業務の一環として行います。不動産会社は、売主や買主の双方から利益を得るため、公正性・中立性が必ずしも保証されているとは限りません。

不動産の価格の調査方法

不動産の価格の調査方法についていくつか紹介をします。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象不動産と類似した不動産の過去の取引事例を基に、価格を算出する方法です。

具体的には、対象不動産と類似した不動産の価格、立地、築年数、間取り、設備、周辺の環境などの条件を比較し、対象不動産の価格を推定します。

取引事例比較法は、最も一般的に用いられる価格算出方法であり、不動産鑑定と不動産査定においても、最も重視される方法です。

原価法

原価法とは、対象不動産の再取得価額を基に、価格を算出する方法です。

具体的には、対象不動産の取得に必要な諸経費（土地の購入価格、建物の建築費、諸費用など）を積み上げることで、価格を推定します。

原価法は、対象不動産の現状の価値ではなく、将来の価値を算出する方法であるため、不動産の売却・購入の際には、慎重に検討する必要があります。

収益還元法

収益還元法とは、対象不動産から得られる収益を基に、価格を算出する方法です。

具体的には、対象不動産から得られる賃料収入や地代収入などの収益を、適正な利回り（R）で割り戻すことで、価格を推定します。

収益還元法は、対象不動産の収益性を重視する方法であるため、賃貸物件や事業用不動産の価格算出に用いられることが多いです。

まとめ

不動産鑑定と不動産査定では、価格算出の基本的な考え方には共通点があります。どちらにおいても、以下の3つの方法を、価格算出に使用します。

●取引事例比較法

●原価法

●収益還元法

それぞれの方法には、それぞれの特徴やメリット・デメリットがあるため、不動産の売却・購入の際には、それぞれの方法の特徴を理解した上で、適切な方法を選択することが重要です。

相場価格とは違う？

同じ不動産の価格を調べる場合でも、不動産鑑定と不動産査定を行った場合の相場価格に違いがある場合があります。

その理由は、不動産鑑定と不動産査定では、価格算出に使用するデータや方法が異なるためです。

不動産鑑定は、不動産鑑定士が公正かつ中立な立場で行うため、取引事例比較法に加えて、原価法や収益還元法などの方法も用いられます。

一方、不動産査定は、不動産会社が仲介サービスを行うための業務の一環として行われるため、取引事例比較法が主に用いられます。

そのため、不動産鑑定では、不動産査定よりも取引事例以外のデータも考慮されるため、より正確な相場価格を算出できる可能性が高くなります。

ただし、不動産鑑定と不動産査定では、どちらが正しい相場価格であるかは必ずしも断言できません。

なぜなら、不動産の価格は、そのときの市場状況や需要と供給のバランスによって変動するため、不動産鑑定や不動産査定の結果は、あくまでもその時点での相場価格を示すものであるからです。

そのため、不動産の売却・購入を検討する際には、不動産鑑定と不動産査定の両方の結果を参考にし、より適切な価格を判断することが重要です。

具体的には、不動産鑑定と不動産査定の両方の結果を比較することで、不動産の価格に対する信頼度を高めることができます。

また、不動産の売却・購入の目的や条件によって、適切な価格は異なるため、不動産の専門家に相談することも検討するとよいでしょう。

鑑定と査定のまとめ

【不動産鑑定】

目的：不動産の適正な価格を明らかにする

費用：数十万円から数百万円程度

かかる日数：1週間から1ヶ月程度

行為者：不動産鑑定士

法的効力：有

公正性・中立性：高い

【不動産査定】

目的：不動産の売却・購入の判断材料とする

費用：数万円から数十万円程度

かかる日数：数日程度

行為者：不動産会社、不動産鑑定士、不動産鑑定士補

法的効力：無

公正性・中立性：低

不動産の売却・購入を検討する際には、それぞれの特徴を理解した上で、目的やニーズに合った方法を選択することが重要です。

一般的な不動産売却においては、不動産会社の査定を依頼するのが一般的です。不動産会社の査定価格は会社によって異なるため、複数の不動産会社に依頼したうえで、適正価格を判断することが大切です。

また、不動産鑑定は、価格が適正であることを、公的に証明する必要があるときに依頼します。具体的には、以下の場合に不動産鑑定を依頼することがあります。

相続税や贈与税の申告

裁判や行政処分

不動産投資の判断

不動産鑑定を依頼する場合は、不動産鑑定士の資格や実績を事前に確認しておきましょう。

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仙台市内を中心に仙台市青葉区内に実店舗を構えて日々お客様のご相談を承っているのが当窓口「仙台の不動産そうだん窓口」です。当窓口は、不動産売却の専門不動産会社ですので、売却のプロが不動産売却を成功に向けてたくさんのご提案を致します。まずはお気軽に相談下さい。

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『不動産を賢くお得に売却！』を成功させるには非常に専門性の高い知識と長年培ってきた経験・ノウハウが必要です。不動産は地域とは切っても切れない非常に地域性の高いものです。仙台や宮城の不動産事情に詳しくない人間がどうやって、不動産の正しい価値を測れるでしょうか。

当窓口・当社では地域の皆様と共に歩み、築いた信頼関係を守りながら不動産の売買・仲介・斡旋及び賃貸の運営管理を行っております。

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近年では特に「空き家」「空き地」の不動産売買にも力を入れております。

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不動産売却に係る税制については税理士・会計士など専門家のご紹介や、トラブルのある不動産については、弁護士・司法書士・土地家屋調査士・行政書士などトラブルや相談の程度によって適正な専門家を紹介します。ご相談は全て無料です。

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。

※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！
― 写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―

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#空き家 #空き地 #相続 #固定資産税 #媒介契約 #査定 #不動産売却 #古家 #古屋 #不動産売却情報 #不動産売却の基礎知識 #不動産売却のワンポイント知識

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