自己破産する場合の不動産売却はいつがベスト！？タイミングやコツについて

2023-12-25

自己破産を検討しているなら、不動産売却は自己破産前に？

□自己破産前に不動産売却をすると、競売よりも高く売却できる可能性がある。

□住宅ローンを完済している場合は通常の不動産売却、残債がある場合は任意売却をおこなう。

不動産を所有している状態で自己破産を検討している場合、どのタイミングで不動産売却をおこなうか考える必要があります。

自己破産前に不動産売却をすると、競売よりも高く売却できる可能性があります。競売では、不動産会社や投資家など、広い範囲の人が参加するため、市場価格よりも低い価格で売却されることが多いです。一方、自己破産前に不動産売却をする場合、自分で売却手続きを進めることになります。そのため、市場価格で売却できる可能性が高くなります。

また、自己破産前に不動産売却をすると、破産申立の費用や引越費用などの負担を軽減することができます。自己破産には、弁護士への報酬や裁判所への費用など、さまざまな費用がかかります。自己破産前に不動産売却をしておけば、その売却代金をこれらの費用に充てることができるため、自己破産にかかる負担を軽減することができます。

さらに、自己破産前に不動産売却をしておけば、生活再建に必要な資金を確保することができます。自己破産後には、一定の資産を残すことができますが、生活に必要な最低限の資産を残す必要があります。自己破産前に不動産売却をしておけば、その売却代金を生活再建に必要な資金に充てることができるため、生活再建をスムーズに進めることができます。

なお、住宅ローンを完済している場合は通常の不動産売却、残債がある場合は任意売却をおこないます。通常の不動産売却では、不動産会社に依頼して売却手続きを進めます。任意売却では、金融機関などの債権者と交渉して、売却価格や売却時期を決めます。

☆自己破産と不動産売却のタイミング

自己破産に伴う不動産売却、タイミングで悩んでいませんか？自己破産前に売却するのか、自己破産後に売却するのか、どちらがベストなのでしょうか。

破産管財人が売却する

自己破産をすると、不動産などの財産がある場合は、破産管財人が売却することになります。これを「管財事件」といいます。

管財事件になると、破産申立人が破産手続きに必要な予納金を納める必要があります。予納金の金額は、負債総額や裁判所によって異なりますが、負債総額5,000万円未満の場合は70万円程度が目安です。

破産管財人は、裁判所によって選任される公認会計士や弁護士などの専門家です。破産管財人は、破産者の財産を管理・処分し、債権者に配当する役割を担っています。

破産管財人が不動産を売却する場合、できるだけ高く売却し、債権者に返還できるよう努めることが定められています。そのため、破産管財人が売却する不動産は、市場価格で売却される可能性が高いといえます。

ただし、破産管財人は、債権者への配当を最優先にするため、破産者の意見を必ずしも尊重できるとは限りません。また、破産管財人が売却する不動産は、買主候補者から入札を受け、最高値を付けた者に対して売却されるため、破産者の希望する時期や価格で売却できない可能性もあります。

自己破産後の不動産売却は、破産管財人が行うのが原則です。破産管財人が売却するメリットとデメリットを理解した上で、自己破産を検討することが大切です。

自分で売却する

自己破産をすると、不動産などの財産がある場合は、破産管財人が売却することになります。しかし、財産がない場合や、不動産の住宅ローン残債が売却金額よりも多く残っている「オーバーローン」の場合は、破産管財人が選出されず、同時廃止事件として扱われます。

同時廃止事件では、破産手続き開始と同時に破産手続きが完了するため、管財事件よりも短期間で手続きが終了することが一般的です。

オーバーローンの場合は、不動産を所有していても同時廃止事件となります。この場合、通常の不動産売却と同様に、自分で売却を進めますが、抵当権を持つ金融機関などに抵当権を放棄してもらうことが必要となります。

抵当権とは、不動産を担保として、債権者が債務の返済を受けるために設定する権利です。抵当権を持っている金融機関は、不動産の売却代金から優先的に債権を回収できる権利があります。

そのため、抵当権放棄に同意してもらえない場合が多いため、オーバーローンの不動産は競売にかけられることが一般的です。

同時廃止事件のメリットは、管財事件よりも短期間で手続きが終了することです。また、予納金の納付が不要であるため、費用を抑えることができます。

一方、デメリットは、不動産を競売にかけられる可能性があることです。競売では、市場価格よりも低い価格で売却される可能性があるため、注意が必要です。

自己破産後の不動産売却は、管財事件と同時廃止事件に分かれます。それぞれのメリットとデメリットを理解した上で、自己破産を検討することが大切です。

自己破産前の売却について

自己破産前に不動産売却をおこなうと、以下のメリットがあります。

□市場価格で売却できる可能性がある

□破産申立の費用や引越費用などの負担を軽減できる

□生活再建に必要な資金を確保できる

一方、自己破産後に不動産売却をおこなうと、以下のデメリットがあります。

□競売よりも低い価格で売却される可能性がある

□売却代金は債権者に分配されるため、自己破産者の手元に残らない

不動産売却で得たお金は、自己破産手続きの費用や、生活再建に必要な資金に充てることが原則です。決められた用途以外に使ってしまうと、債権者への配当が少なくなり、自己破産が認められないことがあります。

具体的には、以下の用途に充てることができます。

□破産手続きの費用（予納金、弁護士費用など）

□生活再建に必要な費用（生活費、引越費用、転職活動費用など）

自己破産を検討している方は、不動産売却のタイミングや、不動産売却で得たお金の使い道を、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローンの返済がないなら通常の不動産売却

自己破産前に不動産売却をする場合は、住宅ローンの残債の有無によって売却方法が異なります。

住宅ローンを完済している場合は、通常の不動産売却をおこなうことができます。通常の不動産売却では、売却代金から住宅ローンの残債を支払った後、残額を自己破産者の手元に残すことができます。

一方、住宅ローンの残債がある場合は、任意売却となります。任意売却とは、金融機関と売却価格や売却時期などを合意して、不動産を売却する方法です。

任意売却のメリットは、通常の不動産売却と同様に、売却代金から住宅ローンの残債を支払った後、残額を自己破産者の手元に残すことができる点です。また、競売よりも早期に売却手続きを完了できる可能性が高い点もメリットです。

一方、任意売却のデメリットは、金融機関との交渉が必要となる点です。金融機関が売却価格に同意してくれない場合、売却が成立しない可能性があります。

自己破産前に不動産売却をする場合は、住宅ローンの残債の有無を必ず確認し、売却方法を検討するようにしましょう。

まとめ

自己破産で不動産を売却するなら、破産前に売却するのがおすすめ！

自己破産で不動産を売却する場合、破産前に売却したほうがメリットが多いです。

破産前に売却するメリットは、以下のとおりです。

□市場価格で売却できる可能性がある

□破産申立の費用や引越費用などの負担を軽減できる

□生活再建に必要な資金を確保できる

一方、破産後に売却するデメリットは、以下のとおりです。

□競売よりも低い価格で売却される可能性がある

□売却代金は債権者に分配されるため、自己破産者の手元に残らない

ただし、自己破産前の売却にはいくつかの注意点があります。

住宅ローンの残債がある場合は、任意売却が必要になる

破産申立前に売却手続きを完了させる必要がある

自己破産で不動産を売却する場合は、上記のメリットとデメリットを理解した上で、慎重に進めるようにしましょう。

仙台の不動産そうだん窓口について

仙台市内を中心に仙台市青葉区内に実店舗を構えて日々お客様のご相談を承っているのが当窓口「仙台の不動産そうだん窓口」です。当窓口は、不動産売却の専門不動産会社ですので、売却のプロが不動産売却を成功に向けてたくさんのご提案を致します。まずはお気軽に相談下さい。

「仙台の不動産そうだん窓口」が選ばれる理由

□仙台市青葉区出身者も在籍しており、スタッフ全員が地域の事をよく知っています。

大手不動産業者さんの場合、仙台市内出身者が一人もいなかったなんてケースも良くある話ですが、当窓口は地域密着で運営しております。代表者は宮城県気仙沼出身、青葉区育ち、現在は泉区在住です。日々多くのご相談を承っております。

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いざ売却を決断しても、残置物が多く話が進まない、こんな話がよくありますが、当窓口では残置部の処理も徹底サポート。専門の業者と連携し庭木の処理や、大型家具、家電、ゴミの処理のお手伝いを致します。

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日々蓄積されるデータを正確に分析し、確かな目で大切な不動産の最適を一緒に模索します。情報過多になりがちな現代社会ですが、必要な情報は全て開示し納得の不動産売却を完全サポートします。

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不動産の正確な査定には経験が必要です。データだけではその地域性や個体差は見極められません。この道のプロフェッショナルが不動産売却のサポートを万全の態勢で行います。

□徹底的現場主義。すぐに行動しすぐに提案。スピード感を重視します。

せっかく思い切って不動産の相談をしたのに、全然動いてくれなかった。そんな話をよく耳にします。当窓口では、スピーディーに行動し、多くのお話をお客様からお聞かせ頂き、ご要望ご希望をたくさんお聞きします。

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地域、地域によって不動産の価値はかわるもの。当窓口はそんな地域一つ一つの不動産情報を出来るだけ多くたくさんの情報を皆様と共有しております。情報をお客様にオープンにしているからこそ、安心してお取引が完了できます。不当に安く、不当に高く、そんな取引にはなりえません。

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仙台の不動産そうだん窓口の事業内容

実際に「仙台市青葉区上杉」に店舗を構え運営しているのが、「仙台の不動産そうだん窓口」です。

地元密着・仙台市を中心とした不動産売却を中心に一般のお客様からのご相談をお受けし、実際にお取引のお手伝いをしているのが『仙台の不動産そうだん窓口』です。運営しているのは宅地建物取引業免許を持ち、不動産取引を多数行っている「株式会社ランドプロデュース」であり、日々お客様の大切な不動産のご相談業務を承っております。

『不動産を賢くお得に売却！』を成功させるには非常に専門性の高い知識と長年培ってきた経験・ノウハウが必要です。不動産は地域とは切っても切れない非常に地域性の高いものです。仙台や宮城の不動産事情に詳しくない人間がどうやって、不動産の正しい価値を測れるでしょうか。

当窓口・当社では地域の皆様と共に歩み、築いた信頼関係を守りながら不動産の売買・仲介・斡旋及び賃貸の運営管理を行っております。

地元密着の会社ですので、お客様お一人お一人のご要望にあった細かいコンサルタント・アドバイスが可能です。とにかく、その地域性を一番理解している事。当窓口では不動産売却を成功させるために徹底的に現場を大事にします。

小さな物件でも大きな物件でもやることは同じです。全ての取引を同じ熱量で行います。

近年では特に「空き家」「空き地」の不動産売買にも力を入れております。

他にもビル・テナントの管理やアパート・マンションの管理、最近では貸倉庫＆貸バイクボックスの管理も増えており、合計700戸以上の管理を行っております。

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筆者プロフィール || 笠原紀久夫

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　

宮城県仙台市在住歴 40数年
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