不動産がいくらで売れるか自分で調べたい！査定の種類や相場は調べられるもの？？

不動産を売却するうえで重要視することは、いくらで売れるのかということではないでしょうか。
今後の生活資金のことを考えた場合においても、売却の際の価格は気になるでしょう。
宮城県の仙台市や多賀城市、富谷市を中心に不動産売却をお考えの方に向けて、査定方法の種類や価格相場の調べ方についてご紹介します。

不動産売却の査定の際に自分で価格相場を調べる方法とは

不動産売却をおこなう場合、一般的に不動産会社へ査定の依頼をおこない、売却価格を調べます。
しかし、査定の依頼をする前の準備として自分でも価格相場を調べて把握しておくことをおすすめします。
ここでは、自分で価格相場を調べる方法をご紹介します。

広告や資料で調べる

不動産の価格相場や不動産価格指数、市場動向といったものは民間の資料を活用して調べることができます。
また広告などでは物件の売り出し価格状況を知ることができます。

インターネットで調べる

近年はインターネットが発達しているので、自分の保有している不動産の相場を調べるということは難しいことではありません。
新聞にも掲載されますが、まず国土交通省が発表する地価公示価格をチェックしてみましょう。
地価公示価格は、毎年国土交通省が定めた場所について、その土地の1月1日時点の正常な価格を3月に公示するものです。
地価公示は、不動産の適正な価格を提示することで一般的な土地取引の基準となっているだけでなく、その他の不動産の価格の指標となるものです。
特に今はインターネットにおける不動産売買情報はインターネットが主流になっていますので、どのような不動産が売りに出ているのかを調べることで、相場を知ることができます。
また、不動産総合サイトであるレインズマーケットインフォメーションであれば売り情報の他に取引事例なども公開されています。
不動産価格は経済的な状況によって価格が大きく変動するほか、同じ住所地の物件でも広さが違うだけで価格は変わってきます。
また、土地であれば接道の状態や形によっても価格が大きく変動するので注意しましょう。

不動産売却における机上査定とは

不動産の売却価格を把握するためには、不動産会社に査定を依頼する方法があります。
また、不動産の査定には簡易査定といわれる机上査定と訪問査定がありますので、まずは机上査定について解説します。
机上査定とは登記事項証明書などの書類のみで査定をおこなう方法です。
下記の点をチェックしながら机上査定では金額を算定します。

• 周辺地域における類似不動産の取引相場
• 公示価格
• 固定資産税評価額
• 路線価

このように公示価格や評価額などを根拠に査定します。
また資料で確認できる以下の4つの項目のような情報も参考にして売却可能な価格を依頼者に伝えることになります。

• 土地や建物の面積
• 土地の種類（地目）
• 用途地域
• 取引事例

価格を決定する要素として、重要な根拠になるのは、下記のものです。

• 査定する不動産と類似している不動産の実際の成約価格
• 査定する不動産の周辺地域での売却情報
• 市況の経済動向

これらのポイントに基づいて、机上査定では売却可能価格を提示します。
それでは、机上査定を依頼した場合にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
机上査定のメリットは、査定結果が出るまでが早いということです。
机上査定は先述したとおり、机上で書類などから調査をして価格を算出するため、早ければ翌日、遅くても3日以内には価格を提示することができます。
そのため時間のない方や、とりあえず不動産価格の目安が知りたいという方には、机上査定がおすすめです。
あとは、手間がかからないというのも机上査定のメリットと言えます。
物件を訪問せずにおこなうため、調査の際の立ち会いも不要です。
そのため、売却したい物件が遠方にある場合は机上査定が選ばれるケースが多いです。

不動産売却における訪問査定とは

それではもう一つの査定方法である訪問査定について解説をします。
訪問査定は、まず机上査定と同様に取引事例や公示価格などの公的な不動産価格などといった、さまざまな資料を根拠に査定価格を出します。
その後、不動産会社の担当者が現地を訪れて調査をおこない査定価格を算出します。
この場合、査定に建物が含まれている場合には、建物内部も調査をおこないますので、依頼者は実査に立ち会う必要があります。
では、実際に訪問査定をする場合にはどういうポイントを根拠に査定をするのかということをご説明します。
訪問査定をする場合には、机上査定で算出した価格を元にして、現地実査をしなければわからない以下のポイントを調査します。

• 室内の状態
• 建物の劣化状況
• 日当たりなど
• 最寄り駅への距離や周辺の利便性
• 住環境

訪問査定ではこのようなポイントを調査し、外的要因や内的要因などを勘案して価格を算出しますので、より正確な金額を提示することができます。
依頼者が訪問査定をする前におこなっておくべきことをご紹介します。
依頼者が訪問前におこなっておくべきことは、まず査定を依頼する不動産の清掃と設備などの修繕です。
住宅の場合、取り外しできない設備を含めて引き渡しをしますので、もし不調な設備があればこの機会に修繕しておきましょう。
次に下記のような必要書類を準備しましょう。

• パンフレットや建物の図面（設計図や立面図、平面図等）
• 周辺地図
• 売買契約書類（売買契約書及び重要事項説明書）
• 新築時の設計図書
• マンションの場合は管理組合の関係書類

なお、査定する不動産会社によっては必要書類が異なる場合があるので、どの書類が必要か不動産会社に確認しておきましょう。
書類がきちんと手元にあるのかなども事前に確認が必要です。
また、このような書類に加えて、机上査定の書類があると良いでしょう。
訪問査定をおこなう際には現状わかっている住宅の状態についてをリストアップしたメモを用意しておくことがおすすめです。
査定の際に影響のある建物の状態とは、例えば、雨漏りがする、近隣でトラブルになった方がいる、騒音や匂いがあるなどです。
さらに、もしその住宅が瑕疵のある事故物件であった場合は具体的にどういうことがあったのかということも伝えましょう。
事故物件となり得る瑕疵を知っていながら隠して、後日判明した場合には損害賠償の対象になりますので、注意が必要です。

まとめ

不動産売却の際はまず査定を依頼するのが一般的ですが、ご自身でもインターネットや資料などで相場を確認して把握しておくことが重要です。
机上査定は遠方でも利用でき、早く査定金額を知れるといったメリットがある一方で、建物の状況が把握できないため、実際の取引価格と差が出る恐れがあります。
訪問査定の場合は実査の立ち会いが必要などの手間はかかりますが、物件の状況をふまえた査定価格を算出することができます。
不動産売却の際には机上査定後に訪問査定もおこなうことをおすすめします。
弊社は宮城県の仙台市（青葉区、泉区、宮城野区、若林区、太白区）や多賀城市や富谷市で不動産売買をおこなっております。
不動産の価格査定をご希望の場合はぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―