事故物件の相続税は？相続すべきかの判断基準やデメリットをご説明

事故物件の相続で悩んでいませんか。
事故物件の相続税や相続することのデメリットを知らなければ、トラブルになる可能性もあります。
そこで今回は宮城県仙台市（青葉区 泉区 宮城野区 若林区 太白区）、 多賀城市、富谷市で不動産売却をサポートする弊社が、事故物件の相続税や、相続すべきかの判断基準やデメリットについてご説明します。

相続した事故物件の相続税について

事故物件とは、自殺や他殺、事故死などの事件・事故があった物件のことをいいます。
事故物件は、「心理的瑕疵のある物件」を指します。
自殺や他殺、事故死などの場合は心理的瑕疵と判断できるのですが、発見が遅れた自然死なども心理的瑕疵に該当するケースもあり、判断や解釈が難しいことが問題となっています。
なぜなら心理的瑕疵のある物件は、不動産売却の際に告知義務があるからです。
「瑕疵」には心理的瑕疵のほかにも「物理的瑕疵」があります。
こちらは物件の雨漏りやシロアリ被害など、物件の物理的な欠陥を指します。

相続した物件が事故物件でも相続税は発生するのか

事故物件は売却が難しく、賃貸に出しても借り手がなかなか付かないという取扱いの難しい物件ですが、このような不動産でも相続をすると相続税が発生します。
つまり不動産に対する相続税の課税は、物件の特殊性などは考慮することなく一律に課税されるということです。

事故物件の相続税評価額について

相続税は事故物件でも課税されるものの、相続税評価額については下がる傾向にあります。
事故物件の相続税評価額は、10%程度減額されます。
ただ、あくまで目安なので、実際には事故物件の個々の状況を考慮して相続税の負担額が決まると考えておくのがよいでしょう。

相続税を払い過ぎていた場合は相続税還付で戻ってくる

相続税を支払い済みの物件が、実は事故物件だったと後から気が付くケースもあります。
そのため事故物件を考慮した相続税評価額の減額を受けずに、通常の物件と同じ評価基準で相続税を納めた場合、税務署に申請をおこなうことで還付金を受け取れる可能性があります。
申請に必要な書類や申請方法、還付までの期間については税務署に確認してみることをおすすめします。

事故物件を相続するかしないかの判断基準について

事故物件を相続するかしないかの判断基準は、下記の4つです。
1つ目は不動産需要の高いエリア内や駅から徒歩圏内にあるかどうかです。
このような立地にある物件であれば、事故物件であったとしても売却や賃貸の需要があるため相続しても損をする可能性は低いでしょう。
2つ目は土地面積が広く、土地活用がしやすいかです。
土地活用がしやすければ、建物を解体して収益物件を建てたり駐車場として土地活用することができます。
3つ目の判断基準は、国道や幹線道路に面しているかです。
このような物件はロードサイド物件と呼ばれますが、コンビニエンスストアや店舗など事業系テナントの需要があります。
エリアによっては駐車場の台数をかなり確保する必要があるため、敷地面積の大きさが求められますが、条件を満たしていればテナントから賃料を得ることができ、事故物件であっても相続するメリットは大きいといえます。
4つ目の判断基準は、事故物件を売却しなくても相続税が支払えるかどうかです。
さきほども説明したように、事故物件であっても相続税は課税されます。
そのため需要が高いエリアにある事故物件の場合、相続税評価額が高額になって相続税を支払えないケースも出てきます。
相続税が支払えない場合は、事故物件を売却するか相続放棄をすることを検討せざるをえません。

事故物件を相続することによる将来的なデメリットについて

事故物件を相続することは、デメリットを伴います。
ここでは収益物件の場合と空き家の場合に分けてご説明します。

事故物件の収益物件を相続するデメリットとは

事故物件の収益物件を相続するデメリットの1つ目は、事故物件という風評被害による空室リスクです。
事故が発生した物件は、入居を避けられがちです。
このように風評被害による空室リスクを避けることはできません。
風評被害による空室リスクは時間とともに終息しますが、その期間がどれほどかかるのかは個々のケースにより異なるので予測がつきません。
空室が長期にわたって発生している間も、収益物件の維持費や管理費、固定資産税や都市計画税などの税金は発生し続けます。
そのため事故物件による空室リスクが長引くほど、賃貸経営を圧迫し続けることになります。
2つ目のデメリットは、事故物件による風評被害の結果、入居者が中々見つからないため家賃を下げざるをえなくなることです。
そのため空室リスクと共に、収益物件全体の利回りが下がることになります。
収益物件は築年数が経過すればするほど、空室リスクも家賃下落リスクも高まっていきます。
それに加えて事故物件による風評被害が加わると、よりいっそう賃貸経営を難しいものとなってしまいます。

空き家の事故物件を相続することのデメリットとは

事故物件を相続するデメリットは、維持・管理の手間とコストがかかることです。
具体的な管理には、空き家に定期的に訪問して窓や扉を開けて換気・通風をおこなう、清掃やポストの投函物の処分などがあげられます。
空き家は人が住まなくなると換気や通風がされないため、湿気によってカビが生え、建物の劣化があっという間に進行します。
建物が劣化すると、台風や突風などで建物の一部が剥がれ、その飛来物が近隣住居を破損させる恐れもあります。
また庭に雑草が生い茂ると、害虫や害獣が住み着き、糞尿被害や悪臭が発生します。
さらに、庭の草木が生い茂り、ポストの投函物が溢れていると空き家だとすぐに分かってしまうため、不審者が侵入したり放火の的にされてしまうおそれもあります。
そのため事故物件でも空き家を放置することはハイリスクなため、手間とコストがかかっても維持・管理が大切です。
なお遠方に居住していてご自身で空き家の管理が難しい場合は、空き家管理の代行業者を利用するのをおすすめします。
このように収益物件にしろ空き家にしろ、事故物件の相続にはデメリットが伴います。
また、風評被害についても不安なものでしょう。
事故物件を相続したが活用することも管理をすることも難しい場合には、早めに売却を検討することがおすすめです。
売却することによって、事故物件を相続する負担がなくなるでしょう。

まとめ

今回は事故物件の相続税や、相続すべきかの判断基準やデメリットについてご説明しました。
事故物件を相続した場合、物件の個々の状況によりますが相続税評価額を減額してもらえるケースがあります。
事故物件を相続しても活用できず負担となる場合には、売却や相続放棄を検討する必要があるでしょう。
相続する際には、劣化や損壊といったデメリットがあるため、手間とコストがかかっても、きちんと管理しましょう。
弊社は、宮城県仙台市（青葉区 泉区 宮城野区 若林区 太白区）、 多賀城市、富谷市の不動産売却を専門としております。
売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

仙台市の不動産売却 なら || 仙台の不動産そうだん窓口 ||  【運営：株式会社ランドプロデュース】にお任せ下さい！

筆者プロフィール  ||  笠原 紀久夫 

宅地建物取引士 / マンション管理士 / 賃貸不動産経営管理士 /ほか不動産系資格多数　  宮城県仙台市 在住歴 40数年 『宮城・仙台が好き過ぎる宅地建物取引士』として「仙台の不動産そうだん窓口」で多数の案件のご相談・お取引に係わっています。 ※各種メディアにもご協力しております。執筆・取材のご依頼もお気軽に！ ―  写真は仙台市民に最も愛されている山「泉ヶ岳にて」―